Строителството на една сграда започва много преди „първа копка“

Проектирането и строителството на една сграда изглежда като линеен процес – намираш парцел, проектираш, строиш, продаваш. „Зад фасадата се крие изключително сложна и често продължителна процедура, която започва още с търсенето на подходящ имот и преминава през десетки институции, документи и проектни решения“, обяснява Диляна Христова генерален мениджър на NovaCity Group за България специално за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg. Ето какво представлява пълният път на изграждането на една сграда – от празния терен до ключовете в ръцете на новите обитатели.

1. Парцелът: откриване, проверка и покупка

Всичко започва с намирането на терен. Първата стъпка след това е т.нар. обстоятелствена проверка (или due diligence), която включва както правна, така и техническа част.

Правната проверка обхваща собствеността на имота – дали е реституиран, има ли претенции или обременявания.

Техническата проверка от своя страна изяснява устройствените параметри: има ли действащ подробен устройствен план (ПУП), каква е наличната инфраструктура (канализация, достъп, ток, вода), има ли нужда от нови трасета и има ли правна възможност те да бъдат изградени. Точно тук често отпадат парцели – дори атрактивни на пръв поглед, те може да се окажат неразвиваеми заради невъзможност за изграждане на комуникации.

2. Подробен устройствен план (ПУП)

Ако имотът няма одобрен ПУП, следва стартиране на процедура по неговото изработване и одобрение. Това включва проект, съгласувания, обявяване в общината, разглеждане на възражения и евентуално съдебни процедури. Сроковете за този процес варират изключително – от 6 месеца до над 5 години, в зависимост от общината и спецификата на имота.

3. Виза за проектиране и идейна концепция

След като ПУП бъде одобрен, се издава виза за проектиране – документ, който обозначава рамките на възможния строеж. Още на този етап често се изготвя идеен архитектурен проект, с който се тества доколко параметрите на имота позволяват реализация на функционална и пазарно адекватна сграда.

Много собственици надценяват възможностите на парцела си, базирайки цената на предполагаема разгъната застроена площ (РЗП). Например – ако парцел от 1000 кв.м е в зона с коефициент на интензивност 3.5, се предполага възможност за 3500 кв.м РЗП. Но това не винаги е постижимо – нормативите за отстояния, озеленяване и функционалност често „изяждат“ част от площта, правейки максималната РЗП невъзможна или нежелана от инвеститора.

4. Задание за проектиране и архитектурен проект

След визата за проектиране, инвеститорът подготвя задание за проектиране – документ, който се предоставя на архитектите и определя ключовите параметри на бъдещата сграда. Това може да включва:

* желаното съотношение между двустайни, тристайни и по-големи апартаменти;

* площите на помещенията;

* желаните общи части (луксозни или стандартни);

* допълнителни зони – фоайета, детски площадки, фитнес зали, търговски площи;

* фасадно оформление и материали;

* очакванията за клиентите в района – дали търсят по-луксозно или по-достъпно строителство.

Заданието е ключов инструмент, с който се цели не просто красива сграда, а пазарно ефективна – такава, която ще отговори на нуждите на бъдещите купувачи.

5. Паркоместа: скритият регулатор

Един често подценяван, но изключително важен момент в проектирането е броят на паркоместата. По наредба, за всяко жилище трябва да бъде осигурено поне едно паркомясто. Ако сградата включва магазини, офиси или други функции, нуждата от паркоместа се увеличава допълнително.

Това изискване директно влияе на броя на жилищата в проекта. Ако например в подземното ниво могат да се осигурят само 70 паркоместа, това автоматично ограничава броя на апартаментите до 70, независимо от застроената площ, която иначе би позволявала повече. Често се налага промяна в съотношението между двустайни и тристайни апартаменти, за да се постигне баланс между нормативите и пазарните цели.

6. Съгласувания и разрешение за строеж

След финализиране на архитектурния проект, започва процедурата по съгласуване с всички комунални дружества и институции – електроразпределение, ВиК, пожарна безопасност, здравен контрол и др. Това може да отнеме между няколко месеца и година. Едва след това се подава проектът за разрешение за строеж към съответната община.

7. Самият строеж и въвеждане в експлоатация

Строителният процес започва след издаване на разрешението. Сроковете тук варират според обема на сградата, технологията и финансирането, но обикновено са между 18 и 36 месеца. След завършване, сградата трябва да премине през процедура по въвеждане в експлоатация, с издаване на т.нар. Акт 16. Това е последната правна стъпка, след която имотите могат официално да бъдат предадени на новите си собственици.

Бъдещето на строителството изисква визия, подготовка и търпение

Инвестицията в сграда е инвестиция не само в земя и бетон, но и в експертиза, добри партньори и дългосрочно планиране. Всеки един етап от процеса крие предизвикателства, които изискват баланс между архитектурна визия, икономическа логика и административна реалност. Разбирането на този процес е ключово за всеки, който иска да участва – било като инвеститор, проектант или купувач.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК