Годишната доходност от офис в София пада под 10 %

Годишната възвръщаемост от инвестициите в офис площи у нас ще падне под 10% още през 2006 г., прогнозира управителят на агенцията за бизнес имоти "Фортън интърнешънъл" Валери Вълчев. Към момента по оценка на посредническите агенции тя се движи около 10-11%.

Причината за намаляването на възвръщаемостта е навлизането на офис сегмента в по-зряла фаза на развитие и големият брой нови проекти, които се появяват на пазара. Доходността от един бизнес имот се изчислява като годишният приход от управлението му се раздели на сумата, платена за него.

Спад на нормата на капитализация (yield) от офис площи до едноцифрена стойност още тази година прогнозира и Мира Карабиберова, мениджър инвестиционни проекти в "Елта консулт" CBRE. Тенденцията засяга основно сградите клас А и Б - на пазара излизат все по-качествени като изпълнение проекти, съответно на по-високи продажни цени. В същото време нивата на наемите остават стабилни, дори очаквам лек спад, обобщи тя.

Според брокерите намаляващата доходност от офис сградите е лесно обяснима, като се имат предвид сериозните инвестиции в този сегмент и динамичното му развитие през последните години. По данни на Национално сдружение "Недвижими имоти" над 50% от оборота на пазара на бизнес имоти през 2005 г. се дължи на сделки с офис площи. По предварителни изчисления общо за трите вида бизнес имоти - търговски, индустриални и офисни, той възлиза на над 1 млрд. евро.

По оценка на "Фортън Интърнешънъл" към края на 2005 г. в София са се предлагали около 95 000 кв. м офиси клас А и Б, а тази година се очаква да бъдат завършени административни сгради с обща площ от около 55 000 кв. м. Сред по-големите проекти са "Юропарк" на "Соравия България", "Порше център" на инвестиционния фонд Orchid Developments, "София тауър".

Според брокерите голяма част от инвеститорите вече се насочват към покупката на вече готови и отдадени под наем с дългосрочни договори офис сгради. Знакова в това отношение бе покупката на бившия "Соравия център" на бул. "Цар Освободител" от инвестиционната компания "Лендмарк". Подобна инвестиционна схема следва и регистрираният в края на 2005 г. фонд за имоти Equest Balkan properties. Според Мира Карабиберова този тип вложения са предпочитани от чуждестранните инвеститори на нашия пазар, тъй като осигуряват бърза възвръщаемост и спестяват рисковете от дълъг инвестиционен процес. Валери Вълчев обаче уточни, че доходност под 10% се очаква именно при този тип инвестиции.

Възвръщаемостта при останалите сегменти от пазара на бизнес имоти - търговските и индустриалните площи, засега остава двуцифрена. Инвестициите в тях тепърва набират скорост и пазарът още усеща глад за подобни имоти, коментират анализаторите. Досега сделките с търговски и индустриални имоти изоставаха спрямо тези с офиси, коментира Мира Карабиберова. Изграждането на големи мол- и шопинг центрове в страната обаче е на път да обърне тази тенденция. Още повече, че тези инвестиции водят и до нарастващо търсене на модерни складови бази, обобщи тя.

Според управителя на АДИС Деян Кавръков най-перспективни са бизнес парковете, които предлагат комбинация между офис, производствени, складови и търговски площи. Като цяло обаче през следващите 1-2 години възвръщаемостта от бизнес имоти у нас може само да спада, тъй като вече е доста по-висока от тази в Централна и Западна Европа. Това се дължи на факта, че нашият пазар все още е в категорията на развиващите се, но в момента, когато водещата доходност намалее от 11-12% до едноцифрено число, ще можем да го причислим към развитите, обобщи Кавръков.