Наблюдаваме охлаждане на пазара на имоти в България

Жилищният пазар в България показва все по-ясни признаци на успокояване след годините на силен ръст. Броят на сделките намалява, продажбата на имот отнема повече време, а купувачите вече имат по-силна позиция при договарянето. Ако тенденцията продължи още две тримесечия, цените могат да достигнат плато и да се задържат на настоящите нива, коментира Страхил Иванов, основател на агенция „Явлена“.

„Ако пазарът продължи да пада и в следващите две тримесечия, тогава категорично отиваме към плато. Това означава, че цените ще се задържат“, посочи Иванов.

Един от най-ясните сигнали за промяната е времето, необходимо за сключване на сделка. Докато преди продажбата на жилище е ставала за броени седмици, сега са необходими между два и четири месеца в зависимост от вида на имота.

Променя се и балансът между продавачи и купувачи. През последните три-четири години собствениците са диктували условията, докато сега купувачите могат да избират между повече предложения, да отлагат покупката или да се отказват от оферти, които смятат за прекалено скъпи.

Това вече води и до отстъпки от първоначално обявените цени. „Наблюдавам отстъпките, които правят продавачите. Те може да са 2000, 5000 или 10 000 EUR в зависимост от първоначалната офертна цена. Интересно е, че за един двустаен апартамент, обявен на 165 000 EUR , може да няма интерес. Обявява се на 162 000 EUR и се появява интерес. Границата е много тясна, което означава, че купувачите вече имат достатъчно поглед върху това на коя цена ще проявят интерес и ще закупят имот.“

Данните на Агенцията по вписванията потвърждават по-слабата активност. Между юли и септември 2026 г. в страната са регистрирани общо 45 312 сделки с всички видове имоти, което е с 22% по-малко спрямо същия период на 2025 г. Това е трето поредно тримесечие на спад и най-слабото трето тримесечие, откакто Агенцията по вписванията публикува тези данни през 2005 г.

Според Иванов през цялата 2026 г. броят на сделките вероятно ще достигне около 180 000–185 000.

„Броят на сделките с имоти тази година ще бъде най-вероятно около 180 000-185 000, с което ще изравним 2010 г. Отиваме към един нормален и по-здравословен пазар, като спекулата с имоти ще намалее и т.нар. „флипъри“ най-вероятно ще изпитат затруднения.“

Експертът не очаква бърз срив на цените, подобен на движенията на финансовите пазари. Причината е, че имотният сектор реагира по-бавно на външни сътресения заради вече сключените предварителни договори и започналите сделки. По оценката му реакцията на българския пазар при външни икономически или геополитически фактори обикновено се проявява в рамките на три до шест месеца.

Промяна вече се забелязва и извън София. По думите на Иванов наблюдаваните през последните години във Варна цени от 3000–4000 EUR/кв. м стават все по-трудно постижими. „Тези цени стават екзотика и отрезвяването на строителните предприемачи идва“, коментира той.

По Южното Черноморие двустайните и тристайните жилища най-често се продават между 70 000 и 150 000 EUR, като в подобен диапазон попадат и къщи, разположени до 10 км от морския бряг.

Данните очертават пазар, който постепенно преминава от силно предимство за продавачите към по-балансирани отношения. Това не означава автоматично спад на жилищните цени, но по-дългият период за продажба, намаляването на сделките и появата на по-големи отстъпки показват, че купувачите стават все по-чувствителни към цената.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg