Предварителният договор не прави купувача собственик

Предварителният договор подготвя същинското сключване на сделката. При недвижимите имоти най-широко е приложението му при покупко-продажба, при което се уговаря бъдещо прехвърляне на собствеността от продавача на купувача срещу заплащане на цената. Той е необходимо условие при покупка на обект в строеж преди фаза „груб строеж”, както и при сделки с банков кредит. Важно е да се знае, че той не прави купувача собственик.


Оформление

При сключване на предварителен договор за покупка на имот той трябва да бъде писмен. В него трябва да фигурират четири съществени елемента: клаузи, индивидуализиращи предмета; цена; срок за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срок за заплащане на пълната цена. Липсват ли, той има значение само на разписка за получаване на суми (капаро или депозит). Важно е имотът да бъде конкретизиран подробно, както в бъдещия нотариален акт. Ако няма актуална скица и към него има земя, добре е цената й да се уговори на кв. м като защита при поява на разлики в площта.


Документи

При подписването страните трябва да се легитимират и да докажат правото да сключат сделка. Когато едната е търговец, той трябва да покаже решение за регистрация на фирмата и удостоверение за актуално състояние. Когато търговецът е юридическо лице, например ООД, необходимо е изрично решение за сделката от общото събрание на съдружниците. Продавачът трябва да докаже собствеността върху имота с документи, които се описват в предварителния договор. Добре е проверка за тежести да се прави още тогава и да се повтаря при нотариалната сделка.


Плащания

Масова практика е при подписване на предварителния договор купувачът да заплаща част от цената (практиката е 10%). Загубването на тази сума при отказ от сделката, както и плащането в двоен размер от продавача при негов отказ от сделка са възможни само ако в предварителния договор изрично е посочено, че тя има характер на капаро - задатък по смисъла на чл. 93 от Закона за задълженията и договорите. В противен случай плащането се смята за авансово и при несключване на договора поради отпаднало основание то се връща на купувача в еднократен размер.


Защита

Няма правна възможност за вписване на предварителния договор в имотния регистър и по този начин за „запазване на имота” до нотариалната сделка. Сигурност, но не в тази насока дава подписването му пред нотариус. Така той придобива достоверна дата и безспорност по отношение подписите на страните, което го прави от категорията на т. нар. извънсъдебни изпълнителни основания (чл. 297, буква „з” от Гражданския процесуален кодекс). Опростената процедура, която води до издаване на изпълнителен лист за задълженията за плащане в предварителния договор, ще намери приложение при неизпълнение и развалянето му.

Законът дава на добросъвестната страна по него право да иска по съдебен ред в петгодишен срок от сключването му той да бъде обявен за окончателен (чл. 297 и следващите от Глава ХIII на ГПК). В такъв случай той замества нотариалното сключване на сделката, но това е възможно само ако имотът вече не е станал собственост на трето лице. В последния случай остават само правото за търсене на обезщетения и неустойки, което е условно и скъпо.