Кои са петте основни риска при покупка на земя

Покупката на земя е сериозен акт и изисква многобройни проверки. Без тях по метода проба-грешка може да се стигне до парични загуби, проваляне на проекти, както и до сериозни морални щети.

Много купувачи все още не си дават сметка за рисковете, които крие подобна инвестиция, и прибягват към нея без помощта на консултант или посредник. Така рискуват да попаднат в многобройни капани.

Документи

Непълните документи са един от основните рискове при сделките със земя. Често проблем са липсващи решения на поземлените комисии за възстановяване на имотите, на чиято база се издават удостоверения за наследници. Това крие риск част от наследниците да бъдат пропуснати и да предявят претенции към купувача месеци след сключване на сделката. Вариантът за него е или да плати исканата от пропуснатите собственици цена, или срещу него да бъде заведено дело, което блокира проекта му и може да се проточи с години. Възможен изход е разваляне на сделката, но веднъж платени, парите по нея много трудно ще бъдат върнати от останалите собственици. Затова част от работата на специализираните агенции е да проверят дали дадено удостоверение за наследници е актуално, а често се налага и да издирват наследници.

Градоустройството

С приемането на новия общ устройствен план на София има много случаи на разминавания между ново и старо градоустройство. Ако старото е допускало строителство с разгъната застроена площ 15 000 кв. м в даден имот, по новото може да се изградят само 12 000 кв. м, което влияе върху цената му. Затова документите, свързани с градоустройството на парцел, трябва да се актуализират в Дирекцията по архитектура и градоустройство. Друг проблем са отстоянията. Парцел от 2000 кв. м с кинт 5 например позволява строителство на сграда с разгъната площ 10 000 кв. м. Понякога обаче тя не може да бъде постигната изцяло заради отстоянията. Подобни проблеми се явяват и при парцели с неправилна форма, които изискват специфични архитектурни решения, както и при обемни сгради, където осветление във вътрешността се постига с атриуми, вътрешни дворове и други елементи, които също изяждат от площта.

Комуникациите

При покупка на парцел трябва да се проверява откъде минават ток, вода, канал, газ и други трасета. Това се налага с оглед на най-близките точки за свързване с главните колектори.

По-големият риск е, ако тези трасета минават през парцела, тъй като около всяка подземна и надземна комуникация трябва да се спазват сервитутни зони, които сериозно ограничават възможното застрояване.

Финансиране

Недобре уточнени параметри с банката, от която очакваме кредит за покупката, може да доведат до сериозни проблеми и дори до загуба на предплатеното капаро. Има случаи, когато 10-15 дни преди сделката банката отказва кредит или не отпуска искания размер и купувачът започва обиколки по други финансови институции. Още преди подписване на предварителен договор и плащане на капарото той трябва да е наясно с параметрите по бъдещия кредит.

Цената

Ако сделката е вписана на по-ниска цена от реалната, при разваляне на сделката купувачът може да не получи пълната платена сума. В много случаи в нотариалния акт фигурират само 40-50% от нея. Останалата част е дадена срещу разписка, която е по-трудно защитима. Затова тенденцията е да се изповядва на реална цена. Тя бе внесена и от чуждите купувачи, които плащат по банков път.