Може ли наем от жилище да изплаща заем за покупката му

Покупката на жилище с цел отдаване под наем се превърна в една от най-обсъжданите възможности за инвестиция. Възходящото развитие на пазара през последните години превърна имотите в предпочитана от индивидуалните вложители алтернатива. Повечето залагат на комбинацията лични спестявания и банков заем, който очакват да изплащат с приходите от отдаването на жилището под наем. В кои случаи обаче е възможно това?

Мода

Практиката на инвестиции в жилищни имоти навлезе у нас с чуждите купувачи на имоти преди 3-4 години. Те ползваха банкови кредити при ниски лихвени равнища и разчитаха на доходност от наеми и от покачване на продажната цена на имота след време.

У нас

С облекчаването на условията на ипотечните кредити на нашия пазар инвестицията в жилище поблазни и доста български купувачи. Тези, които планират покупка, обаче трябва да имат предвид, че ръстът на цените увеличи значително срока за откупуване на подобна инвестиция.

Ефект

Най-удачният момент за нея бе периодът преди голямото покачване на цените през 2003 г., когато вложението в жилищен имот в София се изплащаше за 12-13 години. В момента този срок е 20-25 години. По-бавната възвръщаемост на инвестицията в жилище е резултат от различните темпове на нарастване на наемните и продажните цени. За последните 3-4 години жилищата в столицата поскъпнаха между 2 и 3 пъти, докато ръстът на наемите беше значително по-малък. Това трябва да се има предвид от купувачите на жилища с инвестиционна цел. Още повече ако разчитат за покупката на банков кредит, който след това да обслужват с приходите от наем.

Изчисление

Практиката показва, че на този етап схемата може да работи при поне 50% собствено участие на купувача на имота. За пример може да се вземе двустайно жилище в столичния квартал Борово, чиято средна цена към момента е около 70 000 EUR. Приходите от наем, които то може да носи месечно, са около 280 EUR. Това означава, че месечната вноска по кредита трябва да е най-много 250 EUR.

С кредит

Сметката излиза, ако покупката се финансира с кредит от 35 000 EUR при 7% лихва и 25-годишен срок. В този случай вноската по изплащането му е 247 EUR, без да отчитаме първоначалните такси и данъци при покупката на имота, ежегодните разходи по обслужване на заема, както и дължимите данъци и средствата за поддръжка на имота.

Доходност

На пръв поглед доходността, която инвестицията в жилище носи, се равнява на тази по банковия депозит - 5-6% от стойността на вложението годишно. Подобна възвръщаемост е близка до темповете на инфлацията, което означава, че жилището не може да се разглежда като инвестиционен актив. Все пак обаче депозитът и имотът не са равностойни алтернативи за вложителя. В първия случай той може да спечели и от очакваното нарастване на стойността на имота. При банковия депозит този ефект липсва. Ако внесе по депозит сумата, с която днес може да покрие 50% от цената на едно жилище, след 5 години тя няма да има същата покупателна стойност на имотния пазар. Това означава, че при продължаващ възходящ тренд в цените на имотите жилищата трябва да се разглеждат по-скоро като спекулативен актив. При добре премислен избор основната печалба се очаква от покачването на цените им във времето.

Поскъпване

И тази година продължава тенденцията за силно покачване на цените на жилищата въпреки очакванията за успокояване на пазара. Ръстът на пазара се усети силно в някои райони на София, където само за 3-4 месеца продажните нива на апартаментите се вдигнаха с 15-18%. В същото време обаче настъпва стабилизация на пазара и нашите прогнози са, че догодина поскъпването на жилищата ще е в рамките на 20%. В средносрочен план не се очаква да се повтори рязкото покачване на цените от 2004-2005 г.

Наеми

Очакванията за ръст в цените на наемите тази и следващата година са значително по-умерени спрямо продажните цени. Главната причина е сравнително слабо развитият наемен пазар у нас. Дори в София, където той е по-активен в резултат от вътрешната миграция, жилището под наем се приема за временно решение, докато се появи възможност за покупка на собствено.