Привличат наематели на офиси с месеци без ренти

Собствениците на офис сгради в София стават все по-отстъпчиви пред заплахата площите им да останат задълго празни. От месец насам на пазара си проправят път нови, по-изгодни за наемателите схеми, разказват брокери от консултантски агенции.

Гратис

Като най-честа практика в кризата се очертава сключването на наемни договори с т. нар. rent-free периоди (англ. - без наеми). Схемата се прилага при сгради, които в момента се пълнят с наематели, или при такива, където част от старите договори изтичат и предстои подписването на нови. В такива случаи фирмите често се оглеждат за по-добри оферти и е необходима известна гъвкавост от страна на досегашния им наемодател, за да ги задържи. Първият вариант е да намали наема, а вторият - да го запази, но с уговорката да има 1-2 месеца в годината, когато компанията няма да плаща за площите. По този начин, ако базовият наем в сграда е средно 14 EUR/кв. м, наемателят постига по-ниска средна цена за годината от порядъка на 10-11 EUR/кв. м и е мотивиран да остане. Собственикът от своя страна запазва прихода от площите, обясни Красимир Димитров, управляващ съдружник в Source Real Estate Advisers. Според него напоследък зачестява и практиката при отдаване на новопостроени сгради да се договарят еднократно гратисни периоди без наем, които вече достигат 6 месеца.Подобна тенденция отчитат и от Colliers International с уговорката, че тя не е нова за развитите пазари. В Германия например преди 2 години имаше случаи дори на едногодишни гратисни периоди при дългосрочни наеми над 7 години - само и само да се постигне заетост на сгради, които стояха празни, посочи Антон Славчев, мениджър офис площи в Colliers. Според него в условията на криза много компании у нас са притиснати да оптимизират разходи и често прибягват до опити да предоговорят наемите си. За тях е по-изгодно да постигнат оптимизация чрез гратисен период още тази година, вместо да постигнат по-ниски цени за 2-3 години напред.

Пречки

Естествено подобни уговорки невинаги са възможни, особено при договори, чийто краен срок е далеч, а при неспазването им са предвидени сериозни неустойки, посочи Антон Славчев. В такива случаи собствениците на офис сградата не са склонни на големи компромиси, защото намаляването на наемите нарушава генерираните от нея парични потоци.

Спад

Брокерите са единодушни за две тенденции на пазара - спад на наемите и нарастващи възможности за коментар на исканите от собствениците цени. Според Красимир Димитров, ако до миналата година е било възможно да свалиш до 10% от офертния наем, сега отстъпките стигат до 20-30%. Търсенето на пазара като цяло се сви, а също и цените, които наемателите са склонни да плащат.

Преди 80% от тях търсеха наеми между 12 и 15 EUR/кв. м, докато сега границата е 8-11 EUR/кв. м, посочи той. Никога не съм бил привърженик на практиката да се обявяват високи цени и след това да се преговаря за големи отстъпки. Те обаче са факт, особено при сгради, които доскоро се отдаваха на нереално високи нива, посочи Антон Славчев. Той даде пример с площи в покрайнините на София, за които доскоро се искаха наеми от порядъка на 16 EUR/кв.м, докато в момента офертите са с 4-5 EUR/кв. м надолу.

Като цяло обаче агенциите отчитат спад на наемите в София, който според Source вече достига 20-30%. От Colliers отбелязват спад в средните стойности на офертните цени във всички райони на столицата, като това най-значително се усеща в периферните част на града, където се наблюдава спад от 15-20%. Какви са реалните цени в момента обаче е трудно да се каже, защото сделки почти няма, посочи Антон Славчев. Според него от края на март има известно раздвижване, след като през първите месеци на годината активността на пазара клонеше към нула.