Инвестицията в жилище се възвръща за 19 години

Покупката на недвижим имот е дългосрочно вложение. Преди началото на кризата висок процент инвеститори, най-вече чуждестранни, бяха привлечени от добрите условия на българския имотен пазар. Повечето от тях изчисляваха възвръщаемостта и доходността от покупката на база моментните цени и наемни нива. Оказа се обаче, че това не е правилния подход. Днес част от предприемачите, най-вече тези насочили се към средния сегмент, са недоволни, тъй като при луксозните имоти цените не спаднаха толкова, а наемните нива почти не се промениха в резултат на кризата, коментират анализатори.

Важно е да се отбележи, че съществено значение за

срока на възвръщаемост

от един имот има момента на неговата покупка. Ако жилището е придобито през 90-те години на миналия век, то по време на възхода на пазара собственикът му е печелил повече и е успял да го изплати по-бързо. Различна е ситуацията при купилите апартамент в периода 2003-2007 г. Тогава пазарът на недвижими имоти изживя бум, цените непрекъснато растяха и с идването на кризата и спада на цените възвръщаемостта се забави, тъй като собствениците бяха купили имоти на високи цени, а в момента нивата са с 30-40% по-ниски, което забавя възръщаемостта, обясняват специалисти.

Между 17 и 19 години са необходими към момента, за да се възвърне инвестицията от покупка на жилище в София и по-големите градове на страната, сочат данните на сайт за недвижими имоти imot.bg. През първите месеци на миналата година срокът е бил 16-17 години. И в началото на кризата, и сега най-дълго време се изплащат тристайните имоти. Ако жилището е в София или Варна са нужни 20 години, за да се върнат вложените средства. По време на строителния бум, предлагането на гарсониери остана ниско и не успя да задоволи търсенето. Затова и там възвръщаемостта е най-висока. За момента тя е 17 години. През последните три години най-висока е била в Морската столица - 12.5 години. При най-масово търгуваните апартаменти – двустайните, възвръщаемостта към март 2010 г. е 19.5 години за София, 18.6 - за Варна и 17.6 години за Пловдив. Това е средно с около две години повече в сравнение с март 2009 г.

Срокът на възвръщаемост се увеличава и поради факта, че много хора, които дойдоха да работят в София, през последната година, останаха без работа. Наложи се да напуснат столицата. Това доведе до увеличаване на предлагането на жилища и съответно спад в наемните нива. “Много от собствениците няма да могат да намерят наематели. Ако не искат да оставят 3-стайния апартамент празен трябва да го отдадат на цената на 2-стаен. Но да не го дават на цената на 1-стаен, защото това означава, че ще дойдат такива наематели, които ще създадат проблеми на собственика. Също така е препоръчително да не се обвързват с дългогодишни договори с твърди клаузи, които не могат да бъдат променяни. По-добре е един имот да се отдава под наем, отколкото да стои празен” е мнението на Валентин Съйков, управител на агенция “Имоти” ООД.

При покупката на имот не само състоянието на икономиката определя възвръщаемостта и доходността от него. От значение са и фактори като локация, какво е състоянието на жилището, как се поддържа. “Качествените имоти винаги привличат голям процент купувачи и наематели, от което следва, че и цените им ще се възстановят за по-кратък период от време в сравнение с останалите”, обяснява Цветелина Тасева, изпълнителен директор на “Адрес недвижими имоти”.

Доходността

от инвестиция в жилище в България се приближава до тази в редица страни от Централна и Западна Европа, макар че е много трудно да се прави съпоставка, тъй като качеството на имотите, стандартът на живот и икономическата обстановка, са различни. “Много е вероятно да намалее доходността от инвестициите в имоти в частта покачване на цената. Поради спад на цените обаче има повишаване на доходността при отдаване под наем. С очакваното постепенно отшумяване на кризата е логично да се повиши икономическият растеж в страната и да се разкрият нови работни места. Това особено важи за големите градове, където отново ще се засили приливът на работна ръка от по-малките населени места. Ако се сбъдне този на пръв поглед доста вероятен сценарий, то неминуемо наемите на имотите ще започнат да нарастват с по-бърз темп в сравнение с пазарната им цена, тъй като за хората, дошли да работят в друг град ще е приоритетно наемането на жилище, а не неговото придобиване” е мнението на Тасева. Според нея, за тази година, при изпълнение на благоприятния сценарий, очакваното подобряване на икономическото положение в страната и стабилизирането на цените на имотите, е логично да се повиши доходността на инвестициите в недвижими имоти и да се намали срокът на възвръщаемост.

Лек спад бележи доходността от инвестиция в жилище за последната година. По данни на сайта imot.bg, към момента в София тя е 4.65%, или с над 1% по-малко в сравнение с март миналата година. Почти без промяна е доходът от жилищен имот във Варна и Пловдив, съответно 5.27% и 5.5%. Бургас, въпреки че е вторият по големина морски град, не успя да запази постигнатата през март миналата година доходност от 4.95% и към момента тя е 4.12%.

Определянето на възвръщаемостта и доходността зависи и от това дали българските имоти са надценени или подценени. Отговорът на този въпрос е труден, особено ако си припомним максимата, че всяка стока струва толкова, колкото купувачът е готов да даде за нея. “Независимо от икономическата ситуация в световен мащаб, нашите имоти в момента, визирам основно жилищните в големите градове, отново са на долната граница не само в Европа, а и спрямо сегашния етап на икономическото развитие, на което се намира България. При успешно излизане от кризата, водене на разумна икономическа политика, правилно усвояване на еврофондовете и в случай, че сегашните цени се запазят, след година или две ще може да констатираме, че имотите ни вече са подценени”, обяснява Съйков.

 

Срок на възвръщаемост в някои европейски държави

№	държава	възвръщамеост (в години)	средна стонойност на кв.м (в EUR)	месечен наем (в EUR)
1	Турция	13.5	1778	706
2	Германия	15	2180	797
3	Австрия	15	2032	727
4	България	19	1185	380
5	Русия	19	3757	1070
6	Испания	19	3084	870
7	Македония	20	1044	284
8	Швейцария	20.5	6908	1795
9	Холандия	21	4096	1060
10	Румъния	22	1665	422
11	Великобритания	26	8072	1664
12	Гърция	26	3728	782
13	Италия	29	5580	1036
14	Франция	34	7294	1152
15	Монако	92	29512	1751

Текст и снимки:
Милена Богданова
[email protected]