Язов: Най-голямата драма е вторичният пазар на жилища

Цените на жилищата ново и старо строителство в Пловдив се изравниха през 2021 г. Това е продиктувано от високото търсене и силно ограниченото предлагане. Тенденцията ще се задълбочава, като се има предвид, че инвестициите към втория по големина град се увеличават. Това привлича все повече хора, които си търсят жилище в града. Какво друго се случва на пазара на жилища и какво да очакваме? Отговор на този въпрос дава в специално интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас – imot.bg, Мирослав Язов, собственик на агенция за недвижими имоти.

Господин Язов, как поскъпването на строителните материали влияе на пазара на жилища в Пловдив?

Налице е увеличение на строителната продукция между 15% и 20% за последната година (бел. ред. септември 2020-2021 гг.), в зависимост от типа проект, който се изпълнява. Важно е да отбележим, че клиентите ни разполагат с по-малки бюджети. Те идват от Мадан, Хасково, Кърджали. Например, в София идват от Пловдив, Стара Загора, Бургас – доста по-платежоспособни купувачи, а също така има и чуждестранни инвеститори.

В Пловдив потребителите са по-малко платежоспособни. Това означава, че повечето обекти, които се предлагат, са в долната граница на ценовия диапазон. При тях поскъпването е по-малко, тъй като те предлагат по-малко услуги. Например, дограмата е по-ниско качество, както и входните врати, домофоните и други. За тези, които продават по-качествени имоти ново строителство, при тях цената е със сериозно увеличение като строителни разходи, защото примерно 12 см е в момента стандарта на изолацията. Инвеститорът решава да сложи 15 или 20 см. Дограмата е 5-камерна, но той решава да сложи 6-камерна. Видеодомофон вместо домофон. Всичко това оскъпява.

За инвеститорите поскъпване има не само при строителните материали, но и при цената на земята. Пловдив е малък по площ град. Парцелите се изкупиха и все по-малко има за строителство. Определено може да кажем, че строителите в Пловдив изпитват затруднения с цената, на която си издават продукцията.

Затова ли започнаха да изникват големи сгради или дори цели комплекси по реката?

При положение, че няма къде да се строи. Около Захарния комбинат тепърва ще строим. Стремежът е към по-голямо РЗП, за да падне цената на квадратен метър, за да има някакъв смисъл от продажбата на имота.

Има ли някаква промяна в етапа, на които строителите продават? Задържат ли строителите част от имотите, за да продадат на по-късен етап?

Няма такъв случай. Има няколко района в града, в които всичко се продава много преди да е стигнало Акт 14, поради сериозно завишения интерес относно инвестиране в недвижими имоти с цел отдаване под наем на чуждестранни студенти.

В по-крайните квартали може и в по-финален етап да си купиш имот, примерно на Акт 15, който ще е по-скъп. Но на централно западни райони много бързо свършва всичко, дори и в момента.

Какво се случва на вторичния пазар на жилища?

Там е най-голямата драма, защото старото строителство не предлага услугите на новите, но собствениците са решили, че това не е точно така и си държат цените като за ново строителство. Това няма абсолютно никаква икономическа логика, но е факт. Имам и реален пример. Продадох панелка в Кючука в трагично състояние на цената на новоизграден апартамент в комплекс в същия квартал. На квадратен метър цената е една и съща.

Новото строителство има логика да защити цената, но на една панелка как ще стане – няма как да я защитиш.

Къде ще се реализират новите проекти?

В Тракия.

Томов плаза?

Той ще е малък в сравнение с тези. Резиденшъл Тракия се строи в момента – 3200 жилищни единици. На Хъс ще са около 1000 жилищни единици. Така че според мен, пазарът на вторични ще замре, след като стартират тези обекти, при условие, че собствениците не си актуализират цените.

Колко е разликата между ново и старо строителство?

В момента няма и това за мен е много странно. Даже има места, където новото строителство ти е по-евтино, отколкото старо. В квартал „Южен“ продавам панелка за 800 EUR/кв.м. В момента в „Южен“ на друг голям инвеститор мога да си купя на 600-650 EUR/кв.м. Да продадеш на 800 EUR/ кв.м панелка, която тепърва влизаш вътре и започваш да правиш ремонт. Това няма никаква логика.

Какво е състоянието на жилищния сграден фонд в Пловдив?

Съществуващият сграден фонд е много по-голям от този, който излиза на пазара. За 2020 г. са въведени около 3000-4000 жилищни единици. С идването на нови хора, които си купуват инвестиционно имоти, за град като Пловдив, му трябват 6000-7000 нови жилища всяка година. Затова има такава отворена ножица, защото ние не си задоволяваме нашето потребление.

Във всеки един момент между 2% и 3% от хората в един град решават да си сменят жилището. Независимо дали има или няма криза, трябва да има 6000-7000 нови имота всяка година. Тази цифра нараства, ако отчетем факта, че индустриалните зони около Пловдив непрекъснато се разрастват, а това привлича и нови работници. Само в Тракия икономическа зона заетите са 40 000 души. А сградният фонд в Пловдив е 220 000 жилища. Тук нямаме летен и зимен сезон.

Тук идваме до един друг проблем. Градът само по себе си няма накъде да се разраства…

Това е най-големия проблем…

Но извън града, там пък икономическите зони има накъде да се разширяват. В този случай какво правим? Разрастваме икономическите зони 3-4 пъти, а вътре …

Защо мислите, че в Пловдив започва да се строи вертикално. Всички казват, че се строят мастодонти. Да. Дайте площ и ще строим къщи.

Какви други тенденции наблюдаваме на пазара на жилища в Пловдив?

Много хора в последно време изтеглиха офертите си от пазара. Това всички колеги го отчитаме.

Защо?

Хубав въпрос. Най-голямото ми притеснение е, че ще има шоково поскъпване – 10%-15%. Пълно е с хора, които изтеглят от пазара имотите си. Пълно е с хора, които увеличават цените. Например, увеличението на апартамент в Мараша е от 130 000 на 160 000 EUR без аргумент от страна на собственика. Той просто така е решил. Най-интересното е, че сделки има и си има и цените си растат.

В такъв случай каква е разликата между офертна и реална цена?

Вече е малка. До 5%. Преди беше 10-12%. 5% е и то ако си много добър преговаряш.

2008-2009 гг. имотният балон се спука. Днес обаче цените са доста над тези от 2008 г. Има ли балон, макар да не говорим за него?

Тук-таме има, тук-таме няма. В някои случаи има обяснение защо цените са нараснали на места, а на други – няма обяснения. При последните има балон. Когато искаш да си купиш ново, качествено и на хубава локация жилище, нямаш избор – купуваш го веднага, защото цената ще върви само нагоре.

На градската градина има една единствена улица „Велико Търново“. Ако искаш да си там, не може да се надяваш цената на имота да падне наполовина, както беше преди 12 години и да се чакаш. Няма как да стане това. Има локации и имоти, на които няма какво да им се случи, но пък има и много надценени без основателна причина жилища. При тях ще се случи „пук“. Със сигурност ще има корекция в даден момент. Всеки различно твърди кога ще е той и с колко ще бъде.

Икономиката ни в града се развива много добре. В момента в Пловдив продължават да влизат пари, да се инвестират във фабрики и производство. Нормално е да идват хора и да живеят тук.

От 2008-2009 гг. останаха ли някои недостроени имоти?

Да. Изкупени са и ще се довършват. От техническа гл.т. могат да се довършат. От 2008 г. има две сгради, които са на нов собственик и се планира да бъдат достроени. Най-скъпото е изградено – арматурата и основите. Там ще има голяма печалба.

През миналата година избирахме три пъти парламент, но като че ли този път политическият фактор не оказа влияние върху цените?

Да. Никой не го интересува. Пандемията влияя 2 месеца. Имаш бизнес – правиш бизнес и изкарваш 100 000 лв. Какво ще ги направиш? Ще си купиш акции ли, биткойн ли. Няма какво да си купиш. Няма какво да ги направиш тези пари. Българинът нищо друго не знае, освен да ги инвестира в имоти.

Ние се занимаваме и с управление на етажна собственост и при нас заявленията за празни апартаменти нарастват главоломно. Новият собственик го заключва и казва, че не го интересува.

Положението е супер непредсказуемо. Някои инвеститори казват, че няма да строят през 2022 г., а ще строят 2023 г., защото тогава ще е по-висока печалбата.