Вписването на предварителния договор ще намали измамите

За повечето хора покупко-продажбата на недвижим имот е трудно решение и бавна процедура, съпътствана със съмнения и страхове от началото до края. Подобни сделки не са ежедневие и за двете страни, които най-често треперят над събираното с години и естествено търсят най-изгодния и сигурен вариант. Сделката за един недвижим имот обикновено се проточва във времето и изисква събиране на документи, проверки за тежести, събиране или превеждане на пари и куп други формалности. Възможно е докато се извършва процедурата някоя от страните по споразумението да промени намеренията си или пък да се откаже заради неочакван обрат в обстоятелствата. Поради това обикновено купувачът и продавачът на един имот сключват предварителен договор за продажбата му. С него двете страни регламентират отношенията си и си гарантират довършването на процедурата, т. е. той е едно обещание за бъдещо сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт.
Предварителният договор се регламентира в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). На основание чл. 19 от ЗЗД той трябва да се сключи в писмена форма. Нотариална заверка на подписите на страните не е необходима, но ако все пак се направи, тя дава възможност на страните по договора да го използват като
извънсъдебно изпълнително основание
при евентуално неизпълнение на задълженията по него и връщане на дадените по договора суми.
За да е действителен, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор - това са страните по него (продавач и купувач) и цената. В противен случай всяка от страните по него просто трябва да върне на другата всичко, което е получила до този момент. Освен това в него се регламентират основните параметри по сделката - предмет на договора, владение, срок на изповядване на сделката, характерни особености за разноските и консумативите (как ще се поемат до този момент), права и задължения на страните по сделката - всичко, което касае окончателния договор. Предварителният договор може да бъде оспорван, ако е явно неизгоден или противоречи на закона.При неизпълнение на предварителния договор, било от страна на собствениците на имота или от страна на купувачите, всеки от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Чрез иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД едната от страните по предварителния договор упражнява правото да иска от другата да изпълни задължението си да сключи окончателен договор, т. е. да се прехвърли правото на собственост. Вещното право върху недвижимия имот, който е предмет на предварителния договор, се прехвърля с влизане на решението в сила. Съдебното решение в този случай
има силата на нотариален акт
и е едно от изключенията в правото - то е документ за собственост и се вписва в Службата по вписвания.
Ако насрещната страна счита, че ищецът е неизправен, тя може да възрази. Съгласно чл. 90 от ЗЗД, когато обстоятелствата показват, че има опасност някоя от страните да не изпълни задължението си, другата страна също може да откаже да изпълни своето, освен ако не й се даде обезпечение.
Ако засегната от неизпълнението на договора страна няма интерес да иска обявяването му за окончателен, тя има възможността да получи неустойка - най-често връщане на даденото капаро в двоен размер.Въпреки сигурността, която дава, предварителният договор също не е абсолютна гаранция за страните по сделката. Възможно е един собственик да има няколко предварителни договора за продажба с различни лица. В такъв случай първият, който е вписал сделката с нотариален акт, става собственик на имота. Останалите, с които са сключени такива договори, могат да търсят правата си по съдебен ред. Във връзка с това много нотариуси защитават идеята нотариално заверените
предварителни договори за продажба на недвижими имоти да се вписват
в Службата по вписвания.
Така клиентите печелят сигурност, че сделката ще бъде финализирана, а от данъчните служби могат да разчитат, че ще се намали броят на измамите. Плащат се само 30% от нотариалната такса, което означава, че страните не би трябвало да са толкова изкушени да вписват предварителния договор на други цени, коментират нотариуси. Според тях по този начин се намалява вероятността за извършване на реалната продажба да различна от тази в предварителния договор цена (най-често в договора за продажба се вписва данъчната оценка на имота, а сделката се извършва по пазарни цени). Така биха могли да се избегнат и евентуални злоупотреби, защото като се види, че за един имот има например два предварителни договора за продажба, клиентът ще може да се откаже и да потърси по-коректен продавач, т. е. няма да капарира имот, за който вече има предплата.
Предварителният договор за продажба на имот е задължителен за гарантиране на сделката и при взимане на парите на кредит. Обикновено купувачът има част от сумата, а останалата взима от банка срещу ипотека на купувания имот. Тук проблем може да възникне със сроковете, които продавачът може да постави за превеждането на парите, а купувачът е зависим от кредитната институция. Но обичайната практика е да се сключи тристранно споразумение, т. е. банката също става страна по договора и поема ангажимент за отпускането на сумата в определения в договора срок.
Често се използва и като гаранция за получаване на заем от заложна къща или частно лице - един от начините за обезпечаване на взети заеми за по-дълъг период от време е фиктивното водене да съдебни дела. Лицето отпуска определена сума (между 50 и 80% от стойността на имота) като двете страни изготвят предварителен договор за продажба. Вписва се исковата молба и се завежда фиктивен процес за неизпълнението му. Ако заемът не се върне в определения срок, договорът се обявява за окончателен и така заемодателят става собственик на имота. При връщане на парите действието на предварителния договор се прекратява и исковата молба се оттегля.
Елена Маркова
[email protected]