Разширява се предлагането на строителни кредити за фирми

, От няколко години строителите предлагат жилищата в сградата и на изплащанеСтроителният бранш е ключов за развитието на икономиката. От една страна банковата система кредитира строителството и търговията с недвижими имоти, а от друга страна състоянието и тенденциите на жилищния пазар са индикатор за икономическа активност в страната и очакванията на инвеститорите. В развитите държави жилищният пазар е един от факторите, влияещи върху валутния и капиталовия пазар. У нас нестабилната икономическа обстановка е една от причините за слабото кредитиране на строителството, но тенденцията е към "отваряне" на банките към бранша и отговаряне на търсенето.
Предимството на строителното кредитиране
е, че строителят си гарантира финансирането на целия строеж, като той може да бъде завършен в кратки срокове и без компромиси в качеството, обясняват от Българо-американска кредитна банка (БАКБ). Строителят инвестира по-малко собствени средства и по този начин получава по-голяма възвръщаемост от вложенията си, отколкото в случая на финансиране със 100% собствени средства. Освен това, когато строителят има гарантирано финансиране за сградата, той не е принуден да продава на ниски цени "на зелено", т.е. може да си позволи да продава на по-късен етап, на обичайните цени за завършено строителство. По този начин лихвата по кредита се покрива многократно от приходите от продажби, добавят специалистите. Друго предимство е, че основното обезпечение по кредита е самият строеж. Всичко това е в основата на строителната програма, която предлага Българо-американска кредитна банка.
БАКБ предоставя кредити за строителство на жилищни сгради и инвестиционни фирмени кредити за строеж или реконструкция, ремонт и оборудване на хотели, собствени складово-административни сгради, офиси или търговски обекти. За кредитите за строеж на жилищни сгради банката поставя изискването в сградата да има достатъчно свободни обекти за продажба, които да бъдат ипотекирани. Обезпечението в сградата трябва да покрива поне 133% от размера на кредита, а оценката се базира на прогнозата за пазарната й стойност в напълно завършен вид.
Пазарната оценка се определя от качествата на сградата, използваните материали и цената за района. Другото изискване към кредитополучателя е той да е финансирал със собствени средства поне 30% от всички разходи по сградата (вкл. проучване и проектиране, разходи за строителна документация, независим строителен надзор и строителни разходи).За да получи кредит за строителство,
инвеститорът трябва да има добра репутация
и възможност да завърши проекта качествено и в срок. Той трябва да има поне един завършен обект преди това, а сградата да е с добро местоположение - терени в перспективни райони с добри очаквания за реализация на строените обекти. Кредитната история и дългогодишното сътрудничество с банката не са задължителни условия.
БАКБ финансира до 70% от разходите по сградата. Кредитът може да съдържа резервни фондове за финансиране на непредвидени разходи (в случай на аварии, поскъпване на строителните материали и др.) и за плащане на дължимата месечна лихва по време на строителството. Срокът на кредита се формира от необходимото технологично време за завършване и узаконяване на сградата плюс допълнителен срок за продажби и окончателно погасяване на кредита (между 6 и 12 месеца след получаване на разрешение за ползване). Основното обезпечение са свободните обекти (апартаменти, гаражи, магазини и офиси) в сградата в строеж. Като допълнително обезпечение за периода на строителство се изисква завършен апартамент или офис на фирмата, отделен от сградата в строеж.
Лихвата е различна при всеки отделен случай и се определя от качеството на проекта, обезпечението и рисковете по кредита. Тя се начислява само върху реално дължимата сума във всеки момент. Няма лихва върху неусвоената част от кредита. Няма такса за ангажимент върху неусвоената главница и за предсрочно изплащане. Таксата за управление на кредита е 3%, в които са включени всички разходи за обработка на документите, оценка на обезпечението, изготвяне на договори за обезпечение и др.
Предоставянето на средства за строителство продължава до датата на получаване на разрешение за ползване. Всеки транш се отпуска срещу свършена работа по отделните пера от предварително одобрен строителен бюджет. Няма предварителен график за усвояване и ограничение върху честотата на усвояване и размера на траншовете по кредита. Единственото условие, което банката поставя, е средствата да отиват за вече свършена работа по обекта.Погасяването на главницата се извършва от получените постъпления от продажби на обектите в сградата. Всеки апартамент, магазини, офиси или гараж отговаря с предварително определена сума за погасяването на кредита. Ипотеката върху всеки отделен обект може да бъде заличена, след като инвеститорът или съответния купувач изплати пропорционално дължимата за него сума.
Условията по инвестиционните фирмени кредити за строеж или реконструкция, ремонт и оборудване на хотели, собствени складово-административни сгради, офиси или търговски обекти на БАКБ са индивидуални спрямо всеки отделен случай. Предназначени са за местни юридически лица и са за срок от 10 години. Лихвените проценти и такси по кредита се определят индивидуално според риска, който се определя на базата на финансовата стабилност на кредитоискателя, целта на заема, качествата на проекта и обезпечението. Банката изисква обезпечението да покрива минимум 150% от размера на кредита, като се приемат всички видове гаранции, предвидени в законодателството, оценени по пазарна стойност.
Кредитополучателят трябва да бъде в добро финансово състояние, което доказва възможността да погасява кредита, който се предоставя в зависимост от етапите на изпълнение на строителните работи по сградата. Периодът до въвеждане на сградата в експлоатация е гратисен период за изплащане на главница. Нейното погасяване започва след въвеждането на сградата в експлоатация и става на месечни вноски, които съдържат лихва и главница.Строителството е 4% от корпоративния кредитен портфейл на ОББ, която до края на миналия месец е предоставила 75 млн. лв. такива кредити. Тя кредитира строителни предприемачи, проектанти, фирми за търговия и производство на строителнти материали. За стартиращи фирми ОББ може да финансира до 60% от стойността на проекта. Утвърдените на пазара фирми могат да получат 75% от стойността на проекта, но банката дава възможности за договаряне и на по-големи суми за фирми, които вече са нейни клиенти. Няма ограничения за сроковете на финансиране, но към условията на кредита влиза
контрол на инвестицията
от избран от банката супервайзор, както и проверка на документацията и база междинни актувания. При определянето на лихвения процент се използва базисния лихвен процент на банката и надбавка, която зависи от риска на проекта, размера на годишните продажби на фирмата, ликвидността на обезпечението и това дали клиентът ползва други продукти на банката. При кредити за незавършено строителство служители на банката установяват какъв процент от довършителните работи трябва да бъде финансиран. Ако фирмата има стабилни позиции на пазара за обезпечение може да послужи и самата сграда, която трябва да бъде завършена, но може да се искат и други гаранции - залог на машини и съоръжения, ипотека на други имоти и т. н. Оценката на обезпечението се извършва от банката или лицензиран оценител по пазарни цени, а залозите се записват в Централния регистър на особените залози.
ДСК отпуска кредитни линии от 1 до 5 години като върху ползваната сума няма никакви лихви. Банката финансира до 80% от сумата по проекта като дава гратисен период по кредита до започването на стоителството. Усвояването на средствата е еднократно или на траншове, а погасителният план се договаря предварително.
Необходимите документи са реалистичен бизнесплан с прогнози за печалбата, разрешителни за строителство, количествено-стойностни сметки, финансови отчети за трите предходни и текущия период, декларация за открити банкови сметки, ползвани кредити или други задължения и др. На всеки етап от кредита се предвижда съответно участие от кредитополучателя.
Размерите на инвестиционните кредити се договарят с клиента, а лихвените равнища се формират като сбор от минимален лихвен процент и надбавка, която зависи от срока на издължаване, общата оценка на риска от сделката и кредитния рейтинг на инвеститора. За кредитна линия от 1 година средната лихва е 12.5%, за петгодишен период - 14%. Но тук не са включени стратегическите клиенти на банката, за които има преференциални условия. За обезпечение могат да бъдат представени недвижими имоти, машини и съоръжения, банкови гаранции. Фирми без история на строителния пазар обаче могат да получат максимален кредит 70 000 лв.
SG Експресбанк също кредитира фирмено строителство в срок до 7 години. Условието е компанията да е с добри финансови резултати и добро позициониране на пазара. За обезпечение може да послужат ипотека на недвижими имоти, залог на машини и оборудване, стоки и материали, банкови гаранции или гаранции от компанията-майка. Обикновено за фирмите се изискват сведения за правния статут, общото финансово състояние, обекта на кредитирането и предмета на обезпечението. Размерът на кредита се договаря индивидуално.
В момента в Биохим създават подотдел за недвижими имоти към отдел корпоративни клиенти. И тук при кредитирането на фирми се използва индивидуалният подход към всеки клиент. Може да използват абсолютно всички законово разрешени обезпечения.Елена Маркова
[email protected]