Влизането на България на ЕС не помогна за развитието на имотния пазар у нас

През изминалите две десетилетия пазарът на недвижими имоти у нас се промени много – изживя няколко кризи, а в момента е в един от най-интересните си периоди – работи в постпандемично време, с нарастваща инфлация и военен конфликт в близост до нас. За последните две десетилетия на пазара на недвижими имоти се появиха и за съжаление изчезнаха много посреднически агенции. Малко са тези, които оцеляха, а още по-малък е броят на тези, които се развиват успешно. Какво се случи на пазара на жилища, как се промени поведението на купувачи и продавачи, какво се случи с цените и може би най-важното – какво ще се случи с пазара през следващите 20 години. На всички тези въпроси отговор дава в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Госпожо Стойкова, през 2023 г. се навършват 20 години, откакто компанията е на българския пазар – кои бяха най-големите предизвикателства пред пазара, с които се сблъскахте?

През изминалите 20 години на пазара на недвижими имоти в България се сблъскахме с какви ли не предизвикателства – малки и големи, но добрата новина е, че преминахме успешно през тях и имотите се доказаха като отлична дългосрочна инвестиция.

Ако трябва да посочим конкретно най-големите предизвикателства, то това със сигурност бяха големият бум от 2006-2008 гг., който доведе до огромни по мащаби чуждестранни инвестиции и балонизиране на пазара. Впоследствие спукването на балона през 2008-2009 гг. по време на глобалната финансова и икономическа криза, която доведе до спад от 40-60% в цените на имотите. Последваха рискове от дълговата криза в Гърция и Европа и стагнацията на пазара. След това станахме свидетели на руският бум и отдръпването на интереса, което изправи пред риск ваканционния сегмент на морето. Не може да подминем бурното развитие на новите технологии и нуждата от непрестанни инвестиции в иновации; пандемията и не на последно място - инфлацията и войната в Украйна.

Тези процеси, обаче не засягат само имотния бранш…

Да, така е, но при нас те се усещат особено бързо и силно, тъй като имотният пазар е своеобразен лакмус за случващото се в икономиката и той реагира много бързо на новите тенденции.

За нас като компания от всички тези глобални събития следваха и съответните трудности и предизвикателства. Много е трудно да гледаш дългосрочно и да искаш да правиш устойчив бизнес, когато всяка година ни изненадва с някакви кризи и трусове. Изисква се непрекъсната адаптация и преосмисляне на приоритетите, както и промяна на целия маркетинг, реклама, документация и насоченост към активните към момента купувачи.

Как се промени пазара на недвижими имоти и в частно на жилищата и ваканционните имоти за тези две десетилетия?

Пазарът, какъвто аз го помня в първите дни от своята кариера, се различава от настоящия основно по едно нещо – чуждестранният интерес в момента е много по-малък. Някак си вместо с влизането си в ЕС да станем по-глобален пазар, ние се затворихме и вече 15 години основният двигател на пазара са местните купувачи и инвеститори.

В първите години от нашата дейност ние работехме основно с чужденци, партнирахме си с агенти на имоти от няколко континента, обикаляхме света по имотни изложения, присъствахме в световните медии.

Сега е доста по-скучно и еднообразно, но пък пазарът е по-устойчив и по-малко податлив на балонизиране именно заради липсата на чуждестранни инвеститори и спекуланти, които купуват с цел бърза печалба или доходност от наем.

Иначе като методи и техники за сключването на имотните сделки не бих казала, че има съществена промяна в последните две десетилетия. Разликата е по-скоро в начина на рекламиране и на представяне на имотите, които новите технологии ни дадоха. Но и до ден днешен най-работещи от всичко остават снимките – нещото, с което започнахме в далечната 2003 г. – качествен снимков материал за всеки имот. Нещо, което и до ден днешен липсва в някои от обявите, за съжаление.

Как се промени поведението на купувачите и продавачите за този период?

И двете групи са много по-информирани за пазара и това от части е благодарение и на нашите усилия за представяне на надеждна и актуална пазарна информация.

Купувачите искат да знаят всичко за имота, а когато купуват ново строителство, питат за всичко, свързано със сградата и инвеститора.

Интересен въпрос наскоро беше защо не предоставяме информация за надморската височина на имота, за да може да се търси и по този критерий. Виждаме, че купувачите вече искат максимално лесно и бързо да могат да намират точно това, което ги интересува, без да губят излишно време.

Някои уроци обаче не бяха научени – наблюдаваме краткосрочна памет и понякога прекомерен ентусиазъм и у купувачите, и у продавачите, които лесно се влияят от моментните настроения и понякога не преценяват добре пазара.

Пандемия, инфлация, война – как тези три фактора влияят на пазара на недвижими имоти?

Влияят пряко, силно и като че ли в положителна посока до момента. След всяко такова сътресение идваше момент на пауза на пазара и пренастройване на очакванията. След което активността се възвръщаше и дори ускоряваше. Сякаш имотите бяха единственото сигурно убежище при подобни глобална несигурност. И може би наистина е такова.

Ново или старо жилищно строителство е по-печелившия ход и защо?

И двете имат своите предимства и недостатъци. Все пак може би новото строителство е по-печелившо, тъй като то е със съвсем различни качествени характеристики и много по-добре отговаря на новите изисквания за стандарт на живот. Неслучайно и купувачите избират именно такова и вече от почти 10 години основното търсене е насочено към ново строителство.

Разбира се, при новото строителство често се налага да се направи компромис с местоположението или дори да се изчака да се развие цял нов квартал, което може да продължи с години.

Предимството на старите сгради обикновено е локацията и ако търсим определени райони, в които няма къде да се застроява, то тогава и старото строителство е добър избор. Освен това, при наличните имоти вложението е моментално, няма риск от незавършване в срок и т.н.

Какво ще се случи на пазара на жилища и ваканционни имоти през 2023 г.?

Смятам, че той ще бъде един от най-активните сегменти от пазара, защото беше набрана инерция през предните години, а и цените в курортите все още са доста атрактивни на фона на цените в големите градове.

От позицията на човек, който е 20 години на пазара, сблъскал се е с няколко кризи в сектора, как виждате пазара след 20 години?

Много е трудно да си представим бъдещето в такъв дълъг период напред. Ако обаче сравняваме с преди 20 години, основните неща не са съществено различни.

Възможните хипотези според мен са две – или да имаме нови технологии и инструменти в своята работа, но като цяло основните неща да останат почти същите, или сега да е началото на коренно изменение на начина, по който работим и живеем и след 20 г. да няма нищо общо с настоящата действителност.

С напредването на изкуствения интелект и възможностите, които той носи, по-вероятно е да се случи втората хипотеза, а изминалите 20 години да са били просто една подготовка за това, което предстои.

При всички случаи, за мен ще бъде много интересно да стана свидетел и на следващите 20 години и да мога да допринеса за развитието на имотния пазар, ползвайки натрупания опит и знания.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК