Кметът не е длъжен да се мотивира, ако откаже да продаде жилище

"Напоследък много се пише за продажбата на държавни и общински жилища. Реших да си купя и аз панелния апартамент, в който живея повече от 15 години. Бях настанен в жилището още по социалистическо време, но тъй като нямах средства все отлагах покупката. В момента си харесах добър банков кредит, но кметът на общината (вероятно уплашен от публикациите в пресата за замени и продажби на чиновници) не ми разрешава да платя апартамента. Апартаментът е общински и не ми е понятно защо сегашният кмет ми отказва - нямам писмен отговор от него. Къде мога да се оплача, да обжалвам ли пред съда? Или е по-добре да чакам следващите кметски избори? Какви са правата ми и задължен ли е кметът да ми продаде панелката?" Пита Борис Панайотов от Бургас

Продажбата на държавни и общински жилища, парцели, магазини и ателиета е уредена в Закона за държавната собственост (ЗДС), Закона за общинската собственост (ЗОС) и правилниците за прилагане на двата закона.

По принцип държавната собственост се продава заменя, купува и т.н. от областния управител. Общинските имоти са

под разпореждането на общинския съвет и на общинския кмет

В конкретния случай се прилага и наредбата по ЗОС, която разпределя правомощията. Общинската сесия дава принципното съгласие за сделката, а кметът на общината/района последен подписва договора за покупко-продажба на недвижими имот.

Процедурата обаче си има ред. Най-напред се подава писмено искане за продажбата от гражданина със всички необходими документи. Това заявление се обработва и докладва от общинската администрация, респективно от общинския/районния кмет.

Особено важно е да подчертая в самото начало, че става дума за договор, който се сключва между две равнопоставени страни. Но обикновено хората го схващат като воля на чиновниците и затова се стига до объркване на правата на страните. А правата на страните са следните:
1. Общинският съвет и кметът са тези, които дават разрешение за продажба и

определят цената на недвижимия имот

Съдебната практика отпреди повече от 10 години е постановила, че определената със заповед на кмета на съответната община цена на предложен от общината за продажба общински жилищен имот не е атакуема по реда на Закона за административното производство (ЗАП). Заповедта за цената не е индивидуален административен акт, понеже е само елемент от сделка между равнопоставени страни. Затова съдилищата правилно отказват образуване на административно съдебно производство. Административният орган определя цената на предложен от общината за продажба жилищен имот, възприемайки оценката, извършена от съответната комисия със специален оценителен протокол. Административният орган (кметът) не действа като орган на управление по отношение на другата страна по сделката (гражданинът-купувач-наемател) и заповедта му за цената не е индивидуален административен акт.

2. Заповедта на кмета на общината, въз основа на която се сключва договор за продажба на държавен недвижим имот, също не е индивидуален административен акт. Така беше по отменената през 1996 г. Наредба за недвижимите имоти, така е и по сега действащото законодателство. Съгласието за продажба на апартамент (или гаражна клетка), макар да изхожда от общински административен орган, отново няма белезите на индивидуален административен акт по смисъла на чл. 2, ал. 1 от ЗАП и не подлежи на обжалване по административен и съдебен ред. Отношението между общината-продавач и гражданина-купувач е отново отношение между равнопоставени страни, уговарящи сключването на сделка според свободната им воля. Следователно атакуването на сделката пред съда е недопустимо в административно производство по ЗАП.

А сега конкретно на въпросите:

кметът не е длъжен да се мотивира -

независимо дали е съгласен да продава или е против продажбата. Той съзнава, че неговите действия са преценката на продавач и поради това не подлежат на гражданско или административно обжалване. Това означава, че кандидат-купувачът може да поднови искането си в друг момент, когато конюнктурата ще е мотивирала положително общинския кмет. Статистиката показва, че откази за продажби (особено на панелно жилище) се постановяват много рядко. Основно се случва:
- при липса на настанителна заповед,
- при системно неплащане на наемната цена за жилището,
- когато членовете на семейството на кандидата имат друго жилище или вила, годни за целогодишно обитаване,
- броят на настанените е малък и не покриват жилищната площ на апартамента и подобни съображения.