Ръстът на ипотечни заеми води до проблеми със застраховането им

Вече 4-5 години сме свидетели на постоянния тренд на нарастване на отпуснатите жилищни кредити в страната. Най-често тези кредити се предоставят срещу ипотека на имот. Спецификата на ипотечните кредити, а именно дългия им срок и относително високият процент на собствено участие на кредитополучателя ги прави важни за банките и надзора. Затова е полезно да покажем как по света рискът, съпровождащ този вид кредити, се управлява.

Има много продукти, които подкрепят ипотечното финансиране. Това са застраховане на риска, застраховане на живота (или риска от нетрудоспособност) на кредитополучателя, застраховка срещу земетресение и т.н. Ипотечната застраховка е важно допълнение към тези продукти и отдавна играе огромна роля за улесняване на жилищното финансиране. Ипотечната застраховка е кредитна гаранция за ипотечните кредитори, която има различни предимства: прави ипотечния кредит по-достъпен за кредитополучателите, разпределя риска между кредиторите, подобрява стандартизацията на продукта и управлението на риска, както и предоставя различни предимства за надзорните органи в страната, особено в светлината на Базел II.

Предпоставки за ипотечното застраховане:
- Потенциал за развитие на пазара на недвижими имоти
- Гарантирани права на собственост
- Прозрачност на цените
- Ясни процедури за оценка на имотите и ефективен инвеститорски контрол
- Наличие на стабилни банкови и застрахователни закони и регулации
- Демонстриране на решителност от страна на държавата за пазарно-ориентирани реформи.

Какво всъщност е ипотечното застраховане
Застраховането на ипотеки е кредитна гаранция, предоставена на финансова институция, която отпуска ипотечни заеми. Тази гаранция е платима при условие, че определен кредит се превърне в просрочен и кредиторът не успее да събере неизплатената част от кредита и други плащания по него . Гаранцията е платима до сумата на "покритие", определена в договора за застраховка между финансовата институция - кредитор и застрахователната компания.

Положителни ефекти от ипотечното застраховане
Банките са изправени пред рискове от различно естество при ипотечното кредитиране и кредитният риск е един от тях. Ипотечното застраховане намалява значително риска за банките при неплатежоспособност на кредитополучателя като в определени случаи дори напълно елиминира тази риск.

Улесняване на достъпа до кредит за кредитополучателите
Ипотечното застраховане дава възможност за увеличаване на размера на кредита, който се отпуска. Също така, на кредитополучателите се предлага по-малък процент собствено участие и така повече домакинства могат да кандидатстват за такова финансиране. Чрез споделяне на риска банките стават по-конкурентноспособни чрез по-ниски лихвени проценти, увеличаване на срока на кредита и разширяване на кръга от евентуални клиенти с по-скромни доходи (или хора от скритата икономика).

И кредитополучателите печелят
Важно е да се разбере, че ипотечното застраховане не е субсидираща програма, тъй като не цели осигуряване на достъп до финансиране на бедните в страната. То също така не е адресирано и към богатите хора, които могат да си позволят ипотечен кредит и при настоящите условия. Този вид застраховане е насочен към преобладаващата част от домакинствата със среден доход, които до момента не са имали възможността да съберат достатъчно средства за собствено участие и към тези, които искат да използват настоящото си жилище за финансирането на различни проекти.

Ефективност на ипотечния пазар
Ипотечното застраховане служи като катализатор за развитието на ипотечния пазар. Въвеждането на нови методики за оценка на риска като резултат от прилагането на ипотечното застраховане е предпоставка за експанзия на ипотечния пазар. Сътрудничеството между едно кредитно бюро (първото частно кредитно бюро в България е в процес на стартиране) и ипотечен застраховател могат да създадат условия за развитие на ипотечния и жилищен пазар.

Положителни ефекти за икономиката
Улесняването на достъпа на повече хора до ипотечни кредити неминуемо се отразява както на самите кредитополучатели, така и на жилищните предприемачи, строителни фирми, брокерски къщи и агенции за недвижими имоти, оценители и инвеститорски контрол, търговци и производители на строителни материали, спедиторските компании и ред други субекти в икономиката. Като цяло, освен банките и техните клиенти, позитивните ефекти за икономиката са много и е трудно да бъдат изброени. Ако едновременно с това се улесни мобилността на работната сила, ефектът от нарасналото търсене на жилища ще рефлектира в повишена икономическа активност като цяло за икономиката.

Банков надзор
По принцип с увеличение на размера на ипотечния кредит расте и рискът от непогасяване. Ипотечното застраховане е партньор в процеса на наблюдение на риска по времето на кредита. При въвеждането на ипотечното застраховане е препоръчително, а в някои случаи и задължително, всички кредити с размер над определено ниво задължително да бъде застраховани. Този вид регулативна среда не само че подпомага контрола над риска, но и гарантира, че ипотечното финансиране ще придобие достатъчен размер, който ще диференцира риска. Не на последно място, ипотечното застраховане прехвърля част от кредитния риск извън банките.