Най-гъстонаселените градове в света

Джакарта изпревари Токио и е най-населеният град в света. Това се посочва в доклад на отдела за население към Департамента по икономически и социални въпроси на ООН.

Промяната се дължи на нова методология на ООН, която позволява по-последователни международни сравнения на градските граници въз основа на сходни демографски и геопространствени критерии. Предишни оценки, базирани на данни от различни страни, дадоха приоритет на Токио.

Към момента Джакарта е на първо място с население от 42 милиона души. Следва Дака (Бангладеш) с 37 милиона жители. Токио е на трета позиция с 33 милиона население. В предишния доклад, който е от 2018 г. на първо място беше японската столица с 37 милиона души население.

Проучването подчертава, че днес урбанизацията е определящата сила:

• Растеж на градското население. Броят на градските жители се е увеличил над два пъти от 1950 г. насам. Сега те представляват почти половината от 8,2 милиарда души в света (в сравнение с 20% от 2,5 милиарда през 1950 г.).
• Прогнози. До 2050 г. се очаква две трети от растежа на населението в света да се случи в градовете, като по-голямата част от останалата трета ще бъде в градските селища.
• Мегаполиси. Броят на мегаполисите (градове с население от най-малко 10 милиона) се е учетворил, от осем през 1975 г. до 33 през 2025 г.
• География. Девет от десетте най-населени града в света, включително Джакарта, Дака, Токио, Ню Делхи, Шанхай, Гуанджоу, Манила, Колката и Сеул, се намират в Азия. Единственият неазиатски град в челната десетка е Кайро.

Миграцията на населението от други градове към Джаракта несъмнено оказва влияние върху пазара на недвижими имоти. През последната година не се наблюдава имотен балон или пък някакъв драматичен срив в цените на жилищата и къщите, но се наблюдава усилено ново строителство в резултат на демографията и по-скъпо финансиране. Цените леко пълзят нагоре, търсенето се разпределя между апартаменти и къщи, а предлагането се увеличава основно в масовия сегмент и по периферията на мегаполиса.

По данни за началото на 2026 г. средната цена на жилище в Джакарта е около 194 000 USD. Средната цена е доста по-висока, около 60 млн. EUR, тъй като луксозните имоти в най-търсените квартали движат цените нагоре. Около 80% от жилищата в града попадат в диапазона 1,2–12 млрд. рупии (73 000–727 000 USD), което показва силно разслоен, но все пак сравнително стабилен пазар.

На национално ниво индексът на жилищните цени на Bank Indonesia отчита много умерен ръст – около 1,1% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г., а към третото тримесечие темпът се движи около 0,8–0,9% годишно. Реално, след корекция за инфлация, става дума по-скоро за стагнация, отколкото за силен ценови подем.

В самата Джакарта картината е подобна: консултантски компании като Savills и JLL описват жилищния пазар през 2025 г. като „стабилен“, с умерен ръст на цените и без резки движения в заетостта. В третото тримесечие на 2025 г. пазарът остава балансиран – цените са почти непроменени, а икономическата активност и потребителското доверие се подобряват, което дава основания за по-оптимистични очаквания за 2026 г.

При апартаментите динамиката е по-интересна. Според данни на Colliers за Джакарта пазарът на жилища тип „апартамент“ поддържа стабилен, макар и бавен растеж. Купувачите се ориентират предимно към готови за живеене единици, вместо към имоти „на зелено“, а почти всички части на града допринасят към бъдещия строителен поток.

Новото предлагане също се ускорява. Само през третото тримесечие на 2025 г. на пазара влизат два нови апартаментни проекта с общо 452 жилищни единици, а до края на годината се очаква завършването на още поне пет проекта, които ще добавят поне 1500 нови апартамента. Това означава осезаема свежа инжекция в предлагането, особено в средния сегмент, насочен към млади семейства и градска средна класа.

Докато цените при покупка остават относително стабилни или с лек възход, наемният пазар изпитва по-осезаем натиск. Индекс на платформата Pinhome показва отслабване на наемите в Джакарта през третото тримесечие на 2025 г., особено при по-малките и средни жилища. При апартаментите под 54 кв. м наемите падат с около 3% на годишна база, притиснати от конкуренцията на нови комплекси, таргетиращи млади наематели и малки домакинства.

От страна на търсенето, интересът към собствено жилище остава устойчив, но структурно се измества. Част от купувачите гледат към периферни индустриални райони и нови зони, свързани с метрото и транспортната инфраструктура, където цените са по-достъпни, а перспективите за растеж – по-големи. Паралелно с това растежът на населението – Джакарта официално изпревари Токио като най-голям град в света по новата методика на ООН, с около 42 млн. жители в разширената агломерация – поддържа дългосрочното търсене на жилища, въпреки периодичните трусове в икономиката.

За инвеститорите тази комбинация означава пазар без бързи спекулативни печалби, но с относително предвидим профил: лек ръст на цените, повишено предлагане на нови апартаменти, натиск върху наемите в по-достъпния сегмент и структурно силно търсене, задвижвано от демография и урбанизация. От началото на годината досега Джакарта се държи по-скоро като зрял мегаполисен пазар – без драма, но и без почивка.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg