Управляващият партньор във фонда за рисково инвестиране "Екуест" Георги Крумов: Хотел "Сердика" става голям търговски център

Кои бяха причините за финансовите затруднения на "Фамилия"?
Те са комплекс от причини. По принцип концепцията на "Фамилия" е много добра и затова решихме да инвестираме в нея. Всичко беше направено много професионално като маркетинг, оформление и продукти. Предният собственик дори беше ангажирал доста скъпо струващи консултантски фирми, които са работили за гиганти като "Теско". Тяхната задача беше да изчистят концепцията, да направят външния вид и вътрешното разпределение. Ние бяхме миноритарен инвеститор с 30 на сто. Като такива нямахме много права в компанията. Това е единствената ни инвестиция с миноритарен дял. Водещото разбиране в работата ни е, че трябва да имаме най-малкото мажоритарен пакет, за да можем да управляваме инвестицията в посоката, в която желаем. В тази връзка се оказа, че инвестицията във "Фамилия" е несполучлива. Главната причина беше твърде бързата експанзия на веригата, без да се отчитат текущите парични потоци. Бившият собственик е изключително добре маркетинг ориентиран, но не управляваше добре касовите потоци на фирмата и инвестираше в твърде бързото разпространение на магазините, без да подсигури финансовите средства за това. Втората причина е, че с другия миноритарен собственик - "Глобал финанс", не можахме да си осигурим достатъчно добро представителство в борда на веригата, за да обсъждаме стратегията. Вероятно затова и не отделихме достатъчно внимание, тоест има грешка и в нас.
Третата причина е свързана с концепцията, която изисква леко прецизиране. Магазините "Фамилия" са от типа "удобни магазини" (convеnience), при които важното е удобството, а не дестинацията. Те са различни от вериги като "Метро" и "Кауфланд", в които специално отиваш, за да пазаруваш. В същото време "Фамилия" е таргетирана доста високо като сегмент на пазара от гледна точка на платежоспособността на клиентите. Двете неща - удобството и цената, не се връзват много и концепцията изисква по-фина настройка. Това включва предлагането на по-масови продукти на по-достъпи цени, без да се изменя изцяло на идеята, която предлага пресни храни, приятелско обслужване и т.н. Когато говориш за удобство, не може да се позиционираш ценово толкова високо. Това е прекрасна концепция, но за развитите страни, където потребителската кошница е голяма. Тук средната цена на кошницата няма и 5 лв.


Това ли ще е насоката, в която ще промените веригата?
Да, ще я направим по-достъпна, продължавайки да предлагаме пресни и качествени продукти. Хората трябва да намерят в магазините това, което купуват всеки ден. Също така няма да изпускаме фокуса на експанзията. Затова сме поканили за консултанти екип от унгарски специалисти, които ще се занимават с консултирането и с част от управлението. Иначе разчитаме да имаме български мениджър. Унгарските специалисти са изградили магазините "Темпо" в Унгария и след това са ги продали на "Теско" и знаят пътя от началото до изхода, което ни привлича. Разбира се, ще черпим опит и от други вериги и ще търсим български мениджър.
/Друга слабост на веригата беше логистиката. Когато искаш да растеш бързо, трябва да имаш добре изградена логистика - доставки, складове и др. Не може да си разпознат сред доставчиците, ако имаш и купуваш за четири магазина. Предният собственик инвестира в наемането на магазини, но те стоят празни. В същото време няма достатъчно сила за купуването на продукти и това се отразява на ценовите нива. Плановете ни предвиждат да направим алианс с някоя от големите групи, които вече имат изградена логистика. Вече сме водили преговори с някои вериги, но не мога да кажа с кои. Другият вариант е да изградим наша собствена логистична мрежа и това би била също една от решаващите стъпки за развитието.


Ще намалите ли броя на обектите, които са наети?
Не, ще ги увеличим. Затова решихме да инвестираме в компанията още 10 млн. евро.


Каква част от тях ще отидат за покриване на дълговете?
Една значителна част. По-малко от половината. Другата част ще отиде за развитие.

Колко струваше откупуването на остатъка от компанията?
Това е търговска тайна и не мога да кажа. При такива дългове обаче не е много.


Говорили ли сте вече с някоя верига, на която да поверите управлението?
Да, имаме такива идеи и сме говорили с няколко чужди вериги. Две от тях вече са на пазара в България, но другите не са. Има много подробности обаче, които трябва да уточним, и засега не мога да кажа повече.


Как ще върнете доверието в доставчиците?
То ще се върне от доверието персонално към "Екуест" като мощен инвеститор чрез бързото разплащане и преразглеждането на договорите с тях. Доверието ще дойде и чрез алианса с мощна верига. Компаниите чисто стратегически ще са заинтересувани да работят с нас. Идеята е "Фамилия" да се разраства не само в София, а и в страната. Имаме инвестиции в цялата страна и вече присъстваме в много райони. "Фамилия" ще влезе в някои от нашите обекти в провинцията или в проекти на наши други партньори.
Доверието всъщност вече се връща. Ние получихме разбирането на доставчиците, с които преговаряме за нови доставки. През тази седмица вече ще сме наясно с новото зареждане на магазините и до месец предвиждаме да изправим "Фамилия" до едни нормални нива.
Плановете ни са да ангажираме професионален мениджърски екип, който да поддържа добри контакти с доставчиците. До края на годината или до началото на следващата предвиждаме да развиваме веригата, като купуваме нови обекти. Това не изключва и възможността да придобием някоя от по-малките съществуващи вериги. Развитието на веригата няма да става само с наши инвестиции, а има и някои банки, които са готови да се включат в проекта.


Преди няколко месеца станахте собственици на хотел "Сердика" в столицата. Какво ще правите с него?
Планираме да изградим изцяло нова сграда, която няма да е хотел, а търговски център. Ще запазим формата на постройката. В момента подготвяме цялата документация и разрешителните, както и проекта, и предвиждаме да изградим изцяло нова търговска сграда там. Инвестицията ще е между 15 и 20 млн. евро. Зависи от разрешителните и преговорите с общината - това ще е мащабен проект в сърцето на София. След като осигурим пълната безопасност за преминаващите и живеещите в района, планираме да започнем със строежа в края на годината. Оптимистичният срок за завършването на проекта е след 18-24 месеца. В тази връзка не мисля, че ще сме готови по-рано от края на 2008 г.


Първоначално обявихте, че искате сградата като хотел. Защо се отказахте от тези планове?
Преценихме, че ако запазим хотела, възвращаемостта от инвестицията ще е много дълга. Направихме сериозно тримесечно проучване с консултантска компания, която работи за вериги като "Мериот", "Хилтън" и др. Техните изводи бяха, че туристическият пазар ще е увеличаващо се конкурентен. Напоследък в София се появиха и много нови хотели, но все още е празна нишата на хотелите с четири звезди. Затова обмисляхме възможността да модернизираме хотела и да го направим добър четиризвезден. Това обаче щеше да ни струва много пари, имайки предвид, че сградата е доста остаряла. Дори размерът на стаите не отговаря на четири звезди и при всички положения ще трябваше да разрушим сградата и да я започнем наново.


Кой ще е следващият ви нов проект?
Ние сме публична компания и за съжаление не можем да оповестяваме нищо, преди да сме приключили сделката. От една страна, интересът ни е насочен към проекти в сферата на недвижимите имоти не само в България, а и в съседните страни. Другият ни фокус е към търговията, финансовите услуги, застрахователната дейност, някои от производствените компании и др.


Наскоро инвеститорът на "Мол Варна" Красимир Узунов обяви, че сте проявили интерес към проекта. Това вярно ли е?
Имаме интерес към мол във Варна. Освен към проекта на Узунов обаче сме се фокусирали към три други мола.


В момента има силен инвеститорски интерес към изграждането на молове и търговски центрове. Как оценявате тази тенденция?
Ужасно. Преди няколко години, когато някой отваряше кафе, всички останали правеха същото, докато накрая не се разбереше, че да имаш кафе не е най-доброто на света. После дойде модата на ресторантите и пицариите и всичко беше съпроводено от нова вълна. След това дойде времето на хотелите, а сега се продават масово хотели и то в лошо състояние. Имаме поне 200 предложения да купуваме хотели. Те са основно в Златни пясъци и Слънчев бряг и са от типа средни до големи.
Сега е модата на търговските центрове. Много от тях обаче ще загубят, защото никак не е лесно да управляваш този бизнес, защото това е цяла наука. В София според мен има място за максимум четири-пет мола. Аз самият в София знам, че има поне десет проекта и много от тези хора ще изгорят с инвестициите си. Много по-рискови са инвестициите извън София. Допустимо е да има търговски центрове в градове като Варна, Пловдив или Бургас. Обаче виждам концепции за молове и в други градове, които не мисля, че ще са успешни.


Преди време обявихте, че имате интерес към инвестиране в компаниите за боклук в София. Имате ли още интерес към тях?
Да, но сме доста предпазливи. Подобно на другите ни проекти, върху които работим, нищо не е уточнено. За нас секторът като цяло е интересен и то не само в България, а в целия регион.


В коя сфера от производствения сектор имате интерес?
Към всяка, която е ниша за растеж в региона - хранителни продукти, мебели, компании за пакетиране.


В кой бизнес ще бъде следващият ви подписан договор?
В дистрибуторския. Не казвам, че непременно следващата ни сделка ще е за българския пазар.