Лесно ли е да се строи

Бумът в пазара на имоти и строителство в България е факт. Строят се еднофамилни къщи, вили, ниски и високоетажни жилищни сгради, луксозни офис сгради, големи търговски центрове и всякакви други постройки. На фона на това масово издигане на сгради строителният процес и неговото изпълнение изглеждат лесни и възможни за осъществяване от всеки, който има някъде парче земя и средства да финансира строителството върху нея.

Всички обаче знаем за неприятните примери на последствия от строежи, осъществени без контрол и без да са преминати всички необходими процедури. Много от най-големите обекти се развиват от чуждестранни предприемачи много често с български подизпълнители и български консултанти, които стриктно следват държавните процедури за строителство. Дори и в тези случаи обаче няма абсолютни гаранции, че проектът ще бъде напълно успешен, и причината за това са многото страни, ангажирани в строителния процес - финансови и юридически консултанти, архитекти, инженери, строителни работници и проектни координатори и не на последно място - държавата.

Има и редица предприемачи, които се насочват към малки до средни по обем обекти и често преценяват, че не могат или нямат нужда да отделят бюджет за опитни адвокати и други консултанти, които да ги преведат през всички процедури, свързани с успешното развитие на такива инвестиции. Незнанието на процедурите от предприемачите и евентуалното занижаване на контрола от държавата водят до натрупване на порочните практики да се строи бързо и по много, без да се спазват необходимите технологични срокове.


Какво трябва да знае всеки предприемач, преди да започне да строи:

Съществуват различни видове строежи, както и преустройства, основни ремонти и смяна на предназначението. В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността при осъществяване им, както и рисковете при тяхната експлоатация, строежите са разделени в шест категории, като в зависимост от категорията понякога има различни изисквания за разрешаване, осъществяване и завършване.

Задължителните участници в процеса са възложителят/инвеститорът, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част "Конструктивна", техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване.

Освен избора на правилните специалисти и задължителното сключване на договори с тях съществено за успешния край на всеки строителен проект e той да бъде правилно и ефективно планиран. Обикновено хората, отговарящи за планирането на строителни проекти и тяхното осъществяване, трябва да вземат предвид освен действащото законодателство и изискванията, които то налага, и други фактори като влиянието на строителството върху околната среда, съставяне на работещ график за работите, които трябва да се изпълнят по време на строителния процес, съставянето на бюджет, осигуряване безопасността на обекта, подготовка на тръжни документи и други, оказващи по някакъв начин влияние върху строителството.

След като осигуряването на нужния терен е факт, желаещият да строи може да пристъпи към началото на строителния процес.


І етап: Инвестиционно проучване и разрешаване на строителството

Този етап може да се раздели на два подетапа:

А) Инвестиционно проучване и проектиране. Съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти. Те могат да се изработват в следните фази:
1) Идеен проект
2) Технически проект
3) Работен проект (работни чертежи и детайли). Дали инвестиционният проект да съдържа всички фази или не, се преценява от възложителя.

Преди започване на строежа възложителят има право да поиска виза за проектиране. Визата се издава от главния архитект на общината в срок до 14 дни от постъпване на заявлението за издаването й. Визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти. Върху нея са означени наличните сгради и постройки върху имота и са нанесени линиите на застрояване и допустимите височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите по закон отклонения от действащите правила на застрояване. Издаването на виза е задължително само в някои изрично предвидени от закона случаи като строителство на обекти - недвижими паметници на културата от световно или национално значение, някои случаи на допълващо застрояване, издигане на временни строежи и други.

Инвестиционните проекти подлежат на съгласуване и одобряване и са основание за издаване на разрешение за строеж.

Идейният инвестиционен проект подлежи на съгласуване от главния архитект на общината в едномесечен срок от постъпване на писмено искане, като някои строежи на специализирани обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната или финансирани изцяло или частично със средства от републиканския бюджет и други, се съгласуват от специализирани органи. Съгласуването се състои в проверка на съответствието им с предвижданията на подробния устройствен план и правилата и нормите за застрояване. Тази проверка се извършва въз основа на представена оценка на съответствието на проектната документация със съществените изисквания към строежа, положително становище на органите по пожарна безопасност за строежите от първа и втора категория, предварителни договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, становище на министъра на околната среда и водите за строеж на обекти, за изграждането на които е необходимо разрешение по Закона за опазване на околната среда. За съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти се заплащат такси по Закона за държавните такси и по Закона за местните данъци и такси. Трябва да се има предвид, че одобреният проект изгубва действието си, в случай че в едногодишен срок от одобряването му възложителят не направи искане за получаване на разрешение за строеж.

Б) Разрешаване на строителството. Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината, а за градовете с районно деление, по решение на общинския съвет, от главния архитект на района. То се издава едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в заявлението за одобрение на проекта. В противен случай то се издава в 7-дневен срок от постъпване на писменото заявление за издаването му. Разрешението се издава за целия строеж, като ако отделни етапи (части) на строежите могат да се изпълняват и използват самостоятелно, разрешение за строеж може да се издаде и само за някой етап от строителството. Важно е да се знае, че ако в имота има незаконен строеж, разрешение за нов строеж не се издава, докато незаконният строеж не бъде премахнат или узаконен. Разрешението за строеж губи правно действие, когато в продължение на 3 години от неговото издаване не е започнало строителството или когато в продължение на 5 години от издаването му не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите.

След като инвестиционният проект е одобрен и е издадено разрешение за строеж, може да започне


ІІ етап: Начало на строителството. Откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво

За начало на строежа се смята денят на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, а когато такъв протокол не се изисква - датата на заверка на заповедната книга. При достигане на проектните нива изкоп, цокъл, корниз (стреха) и било за сгради компетентните лица задължително извършват проверка, за да установят съответствието на строежа с одобрените инвестиционни проекти, разрешението за строеж и протокола за определяне на строителна линия и ниво. Ако след извършването на тази проверка се установи, че е налице търсеното съответствие, компетентните лица могат да разрешат извършването на следващите строително-монтажни работи.


ІІІ етап: Завършване на строителството. Разрешение за ползване

След фактическото завършване на строежа се изготвя екзекутивна документация, съдържаща пълен комплект чертежи за действително извършените строителни и монтажни работи и отразяваща несъществените отклонения от съгласуваните проекти от изпълнителя или от лице, определено от възложителя. Такава документация не се изготвя, когато строежът е изпълнен в съответствие с одобрените инвестиционни проекти. След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация и условията на сключения договор. Строежите от първа, втора и трета категория (изчерпателно изброени в Закона за устройство на територията) се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на Дирекцията за национален строителен контрол. Не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация.

Посочените етапи очертават строителния процес само схематично и не отразяват различните процедури, които са задължителни при желание на собственика на земята да смени нейното предназначение, преди да започне да строи. Тук не са застъпени и процедурите, които се изискват за промяна на подробен устройствен план, процедурите за обединение на поземлени имоти, когато това се налага от големината или естеството на строителния обект. Отделно остават и усилията на участниците в строителството и техните адвокати при воденето на преговори и сключването на сложни строителни договори, отговарящи на изискванията на законодателството и на прилагащите се на практика договорни условия на FIDIC.