Пазарът през 2006 г. се движеше по ръба на пропастта

На пръв поглед той е силен, балансиран, подвижен. На втори - не може да бъде упрекнат в апатичност, но определено има някои проблеми с уравновесеността. Така изглеждаше пазарът на имоти през отминаващата година. Особено в последното тримесечие.


2006 г. стартира с критиката на чистия разум

и прецизните сметки. После за известен период от време пазарът замря и сделките бяха изместени от страстите около Световното първенство по футбол, поне по наблюдения на някои от посредниците в търговията с недвижими имоти.

Европейското "да" за приобщаването на страната ни към общността от 1 януари 2007 г. преобърна тенденциите и поведенческите модели на 180 градуса. От балансиран и разумен пазарът изведнъж се оказа еуфоричен и леко налудничав. Стотици и хиляди оферти бяха скрити и собствениците на имотите предпочетоха да изчакат бленуваните бомбастични цени. Двоумящите се доскоро български купувачи решиха да не изпускат последния влак, защото повярваха, че цените на втори януари ще станат европейски. Забравяйки за простичките постулати на пазарната икономика и елементарното правило за конкурентното начало, което натиска цените надолу, особено когато везните са наклонени в полза на предлагането. "За нас като посредници всичко, което се случи през последните месеци, е абсолютно нелогично и нямаше смисъл да се прави такова голямо усилие от страна на купувачите. Още повече, през последните месеци продавачите оттеглиха голям брой оферти от пазара, а това сякаш допълнително стимулира купувачите. В момента при нотариусите е изключително трудно да се работи, тъй като толкова сериозно натоварване те надали помнят, откакто са на свободна практика. Толкова динамичен пазар и толкова солиден брой сделки за изповядване до момента не е имало", коментира собственикът на агенцията за недвижими имоти "Явлена" Страхил Иванов. Резултатът -


годината ще е пикова за сделките с недвижима собственост

През 2006 г. сделките с недвижими имоти ще надхвърлят 280 000-285 000 броя, което е с около 15% повече спрямо данните от 2005 г., сочат проучванията на различните посреднически агенции в търговията с недвижими имоти. Преизчислено във финикийски знаци, през тази година оборотите вероятно ще достигнат около 10 млрд. евро, т.е. два пъти повече спрямо миналата година. Прогнозата направи пред "Сега" председателят на Национално сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) Орлин Владиков, който е и управител на компанията "Орвитекс". Разчетите му се базират на данни, с които разполага НСНИ, и информацията от службите по вписванията към деветмесечието.

Значително по-високи обороти през тази година спрямо 2005 г. прогнозираха също шефът на националната компания за недвижими имоти "Форос" Добромир Ганев и Страхил Иванов. И двамата обаче отказват да се ангажират с конкретни числа. Според Добромир Ганев обемите със сигурност ще превишат регистрираните малко над 4.5 млрд. евро през 2005 г. "По отношение на броя на сделките не очаквам особено голям ръст. Но оборотите със сигурност ще бъдат значително по-сериозни спрямо миналогодишните, тъй като имаше немалко мащабни сделки", коментира Ганев. Той припомни, че към първите девет месеца на годината по официални данни само чуждестранните инвестиции в недвижима собственост са възлизали на около 1 млрд. евро.

15% ръст на сделките през тази година очакват и от компанията за недвижими имоти "Адрес". По техни данни през третото тримесечие на годината жилищата са поскъпнали с 13.64% спрямо нивата от първите три месеца на 2006 г. "За същия период най-сериозно увеличение на цените се регистрира, освен в големи градове като Варна и Бургас, в по-малки населени места като Стара Загора, Ямбол и Велико Търново. Това показва, че в малките градове пазарът се развива и се очертава като перспективен и през следващата година", коментира изпълнителният директор на компанията Катя Ценова.

Според разчетите на Страхил Иванов в страната може да се говори за завишение на цените средно с около 15% спрямо нивата през 2005 г. Значително по-сериозно се очаква да бъде покачването на цените на земеделската земя. Защото за разлика от миналата година през тази пазарът започна да навлиза в своя апогей.

"Като цяло очакванията ни за спокоен пазар се оправдаха. Опасенията на някои за шокиращи поскъпвания на имотите във връзка с присъединяването ни към Европейския съюз не се изпълниха, нито ще се случат през следващата година", казва Катя Ценова.

Догодина кривата на нарастване на цените ще остане близка до тазгодишната - 10-15%, което търговците на имоти определят като стандартен тренд. "Предстои динамизиране на пазара в по-малките градове и съответно покачване на цените, тъй като те изостанаха. Но става въпрос за населени места по-малки от областен град", прогнозира Страхил Иванов.

Другата по-специфична тенденция за следващата година вероятно ще се окаже


по-сериозното завишение на наемните цени.

Според Страхил Иванов ръстът ще бъде над 15%. Повечето от търговците на имоти от доста време регистрират изоставане на наемните нива спрямо темпа на нарастване на продажните цени. Множеството нови площи, които излизат на пазара в горещите имотни точки на страната, съвсем логично задържат цените на наемите сравнително по-ниски. Защото богатият избор и засилената конкуренция поставят наемателите в по-силна позиция, тъй като те могат да правят своя избор дълго и внимателно. Това с пълна сила се отнася не само за пазара на наемите, но и за покупко-продажбите.

"Една от големите разлики между 2006 г. и 2005 г. е в удължаването на периода за сключване на сделка. Причината естествено е по-голямото предлагане в сравнение с миналата година", констатира Катя Ценова. Както тя, така и други посредници казват, че основният показател, според който ще се избират жилищните имоти през следващата година, ще бъде качеството. Особено в големите градове на страната, които преживяха своеобразен строителен бум през последните години. Само в София през следващата година на пазара се очаква да се появят 20 000 новопостроени апартамента. Този факт определено ще повлияе на избора и той ще бъде насочен към тези, които са с качествено изпълнение, смятат търговците.

По отношение на апартаментите вече се отчита разграничение при търсенето на по-стойностни и качествени имоти. Другият отличителен щрих на настоящата година е, че


се търсят готови, квалитетни имоти,

а не такива, които тепърва предстои да бъдат завършени, както в периода 2003-2005 г. С бавни темпове започна да се развива и търговията с по-луксозни имоти. Ако преди година сделките за такъв тип собственост трудно надхвърляха стойност от 150 000 евро, то сега те са на границата от 300 000 евро, твърдят някои от агенциите.

Друга специфична нишка, която се прокрадна на имотния пазар през тази година, се оказа навлизането на крупни играчи от типа на чуждестранните инвестиционни фондове и Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ). "Те до голяма степен спомогнаха за стабилизирането на пазара. Така много от дребните спекуланти, които нямаха нищо общо с бизнеса, но купуваха и препродаваха по един-два имота в хаотичните моменти, вече трудно се вписват на пазара", отчита Добромир Ганев.

Но въпреки клетвите на мнозина посредници в търговията с имоти за установяването на разумен и балансиран пазар, еуфорията от последните три месеца някак ги опровергава. Или поне наподобява опасно жонглиране по ръба на пропастта, което съвсем скоро може да срине част от бляновете на продавачите за европейски цени.