Марин Бакалов: Още има сгради в лошо техническо състояние

, Марин Бакалов - председател на Българската асоциация на архитектите и инженерите консултанти
Твърди се, че през последните години проблематичните жилищни сгради са по-малко. Все още обаче има полунаселени здания, които стоят без разрешение за ползване от години. Какви са най-често причините?
- Действително все по-малко са сградите, които не са изрядни още от самото начало. Причината за това е в регламентирането на консултантската дейност. Защото сградите вече се следят от съответната консултантска фирма от оценката на съответствието на проекта до издаването на разрешението за ползване.
Все още обаче има много сгради, които са в лошо техническо състояние. Това е така, защото в миналото не се даваше сметка за тези неща. И имаше разрешения за строеж на сгради, за които нямаше ясна визия как ще бъдат обезпечени с ток, вода и канализация. Много често предприемачите, които са продали обектите, не са били склонни да отделят допълнителни средства за обезпечаване на необходимите връзки. Затова немалко хора все още стоят в апартаменти, за които няма издадени удостоверения или разрешения за ползване. И още не е ясно колко ще продължи това за сградите, за които разрешението за строеж е издадено преди регламентирането на консултантската дейност и съответно строителния надзор в Закона за устройство на територията.


Доколко е резонно да се купуват "рискови" имоти, които са завършени понякога и до ключ, но не са изрядни документално? Какви са шансовете те да бъдат довършени впоследствие, какви опасности крие подобно начинание и струва ли си инвестицията?
- На този въпрос може да се отговори, когато се видят документите. Причините, за да не бъде завършена една сграда, са няколко. От една страна, те могат да бъдат обективни. Такива например могат да се окажат волности от страна на строителя, който си е позволил да надстрои или пристрои сградата, така че тя да е неузаконима. Това е сериозен проблем, но той често се забелязва в практиката ни.
Друг рисков момент е нерешаването на въпроса с тока, канализацията и водата. В тези случаи, докато не се намери решение, сградата няма как да бъде пусната в експлоатация. Решението на проблема пък струва пари и възниква въпросът кой ще ги заплати.
В много от тези случаи строителят вече го няма или е продал всичко и хората са принудени да съберат средства, за да могат да си решат проблема и да въведат сградата в експлоатация. Ако обаче става въпрос за архитектурни или градоустройствени нарушения, нещата са много по-сериозни. Тогава се налага сградата да бъде приведена във вид, в който би могла да се въведе в експлоатация, а това струва доста средства. Затова това действително е доста рискова инвестиция. И ако човек реши да си купи такъв апартамент, трябва да прегледа цялата документация, да потърси компетентен съвет от архитект или качествен юрист, за да се прецени какви са възможностите за довършване на обекта.


Напоследък все повече стават тези, които купуват ново строителство още преди обектът да бъде завършен или дори започнат. Какво е добре да знаят?
- Няма голяма опасност човек да закупи обект, когато не е започнат, а още повече такъв, който е в средата или към края на строителството. Въпросът е купувачът да бъде информиран за всички онези документи, които биха могли да възпрепятстват евентуалното завършване на обекта. Той трябва да провери дали са редовни документите на инвеститора, разрешението за строеж, документите относно договорите за присъединяване, за да е наясно как ще бъде захранена сградата. И, естествено, да прегледа актовете в зависимост от това докъде е стигнала сградата. Ако е на ниво право на строеж, проверката на тези документи е достатъчна. В случай че сградата е на ниво груб строеж, от особена важност са удостоверението по чл. 182 от ЗУТ, както и актовете за завършването на сградата до Акт образец 14.
Останалото е въпрос на доверие. Защото на колкото по-ранен стадий е дадена сграда, толкова по-ниска е цената й. Оттук възниква елементът на риска.


За какво трябва да се внимава най-сериозно?
- Преди всичко за изрядните документи на инвеститора, защото много често в тях може да се крият дребни уловки или капани, които са поставени от недобросъвестни собственици или техните юристи. На второ място - документите, които регламентират захранването на бъдещия обект с ток, вода и канал или и с топлопреносната мрежа. Оттам насетне е добре да се прегледа последният документ за етапа, до който е завършена сградата, за да се види дали това реално е така.
За всеки е ясно също, че трябва да се прегледат удостоверенията за тежести, за да се види дали обектът е ипотекиран или не пред банкова или друга финансова институция.