Илиян Николов: Животът под наем стана по-изгоден заради високите лихви

, Илиян Николов – регионален директор на "Ремакс" за България
Г-н Николов, има ли случаи, в които при преговори между купувач и продавач първоначалната цена на имот може да бъде свалена драстично - до 30, дори до 50 на сто?
Продавачите все още обявяват цени, които са непроменени от хубавите времена. Все едно за тях няма рецесия. Получава се разминаване между офертна и пазарна цена. Тази разлика в момента надминава 10-15%, в някои случаи е и 30%. Има такива места, където се запазва търсенето, а цените не са били драстично повишени. Това се отнася за най- масовите райони - "Овча купел", "Надежда", "Обеля". Там имаше повишение на цените, примерно от 600 на 750 евро. Докато в други райони имаше продажби на 1300, 1400, 1600. Ето един проблем, който възниква най-често в средния сегмент - наблюдава се за един и същ по качество имот, с едно и също местоположение и разминаване на цените с 30-50%. Конкретен пример мога да дам със Симеоновско шосе - там има завършени имоти с много добро качество, канализация, пътища. Те се продават може би под 800 евро/кв. м. В същото време "замаяни" инвеститори предлагат 1400-1600. Но не намирам случващото се в момента за намаляване на цената, просто е имало необосновано увеличение. Някои трябва да се събудят и да разберат, че щастливите времена са отминали. Като цяло, действително цените са с посока надолу. Кога може да се получи голяма отстъпка в цените - примерно 30%? По цял свят има един сегмент от бизнеса с недвижими имоти, когато продавачът бърза да продаде - трябват му пари в брой, ще се мести и пр. В такива случаи може да се продаде на доста по-ниски цени.


Изплаши ли кризата купувачите на имоти?
Кризата се отрази на пазара на коли, няма как да подмине пазара на имоти. Ваканционните имоти не ги очаква нищо хубаво. В момента те са едно излишество, лукс. Няма купувачи за тях. Но лично аз смятам, че ваканционните имоти могат да се окажат една добра инвестиция в дългосрочен план в сравнение с някои други - по квартали, градове и пр., които разчитат на местни купувачи. Трябва да се вземе предвид и това, че се очаква да се върнат от чужбина над 200 хил. българи. Няма еднозначен отговор на това дали търсенето ще се увеличи заради ниските цени. Това, което можем да кажем в момента, е, че намаляването на цените и възможността да се договорят по-добри цени категорично не вдига продажбите. Наша статистика сочи, че през есента един клиент е правил средно около 6 огледа преди сключване на сделка, в момента този брой е над 9. Тези имоти пряко се конкурират за един купувач. Печели онзи, който предлага по-добро качество. Пазарът досега се съобразяваше с движението на хора от по-малките към по-големите населени места. Какво ще стане след като вече започват съкращения на работни места? Със сигурност няма да се подобри земеделието. Но вече няма яснота накъде ще е миграцията. Досега беше към големите градове и навън от страната, а сега наши работници се връщат и от чужбина. Къде ще отидат те?


Ще се запази ли тенденцията за спад на цените?
Трудно е да се прогнозира. Не е както до момента - да идват масово чужденци и да купуват. Въпросът е дали ще настъпи истинска рецесия и колко сериозна ще е тя, как ще похарчи правителството бюджетния излишък, догодина ще имаме ли излишък. Унгария например се оказа напълно неподготвена - в момента е на помощи от МВФ. Чехия е на път да направи същото, пазарът там е почти толкова умрял, колкото и в Исландия. Досега у нас сме преживявали кризи, но те са били вътрешни. Сега за първи път участваме в нещо глобално. Можем само да чакаме и да видим как ще се развие кризата у нас. Все още не са събрани всички средства от имотния бум. Много са инвеститорите, които имат да прибират значителни суми от сключени сделки. Това би могло да послужи като сериозен буфер за сектора. И все пак България е малка страна. Няма причина да се вдигат цените на имотите. На сегашното си ниво вероятно ще останат скъпите имоти, най-масовите за живеене. В това число, разбира се, не влизат панелите. Нищо хубаво не чака и цените на панелите. Като се има предвид, че са необходими и допълнителни разходи по тях - например за саниране.


Кога ще е най-изгодно да се купи жилище?
В момента е по-изгодно да се купи жилище, отколкото в края на лятото. Но зависи в кой сегмент. Ако искате да купите качествен имот, трудно ще намерите по-добра цена от сегашната.
Разбира се, ако разполагате с пари в брой, винаги можете да намерите някой, който да има финансови затруднения и може да ви продаде жилище изгодно. Но добрите предприемачи с добри имоти не са склонни да правят подобно нещо, те по-скоро предпочитат да ги отдават под наем. Ако погледнете сайтове за имоти, ще видите колко е голям броят на регистрираните за продажба на имот. Само за София са над 3000. Пазарът вече не е лесен, няма лесни пари в недвижимите имоти. Купувачите вече са много по-внимателни към многобройните агенции. На пазара не присъстват вече продажби "на зелено". Колкото повече незаети имоти има, толкова по-голям натиск оказват те на пазара, пречат му да расте. Но като цяло манталитетът на хората по цял свят е да си купуват собствени жилища. Изключения правят Австрия и Германия, където само 50% от населението има собствени имоти. В САЩ този процент е 84%, у нас - над 90%. Но когато продавачите не могат да продадат имот, те го дават под наем. Ако клиентите отложат покупката, за да изчакат кризата да премине, ще се създадат предпоставки за по-голямо търсене и евентуално повишаване на наемите. Ако пък всички собственици, които не са продали имотите си, решат да ги дадат под наем, предлагането ще е по-голямо и става сложно.


В момента кое е по-изгодно - да си купиш собствено жилище или да живееш под наем?
Зависи от това дали ще си купите жилище с ипотечен кредит и какви ще са лихвите. Ако наемът е по-малък от изплащането на кредита, изчакайте с покупката. Ако е по-голям - по-добре си купете апартамент. При тези високи лихви в момента и трудното отпускане на кредити, по-доброто решение е наемът. Статистика сочи, че в момента около 5% от населението има нагласи да купи имот. Тази цифра никак не е лоша - максимумът в световен мащаб е 8%.


Очаквате ли някои имоти да поскъпнат?
В големите градове има имоти, които са с много добра стойност, но са изключително малко на брой. Дори в София са малко добрите комплекси - "Изток", "Изгрев", "Бъкстон". В тези квартали трудно ще паднат цените. Или комплекс "Макси" на Симеоновско шосе. Пред оградата на комплекса се продават имоти за 800 евро, а вътре са за 1600 евро/кв. м. Търсенето ще падне, защото нагласите на купувачите са да правят икономии. Същевременно има собственици, които не искат да продават, защото не виждат какво биха направили с парите в брой. Подобен проблем има в Гърция - увеличава се търсенето на имоти, но собствениците не искат да продават. Цените на имотите ще са различни след Нова година. Нагласата на купувачите е да изчакат до началото на 2009 г., за да вземат решение за покупка.


Оздравително ли е това, което се случва в сектора?
Намаляването на спекулациите невинаги е равностойно на оздравяване. У нас спекулации се извършваха като продажба на имоти в кеш. Това е най-хубавото нещо. Имаше много чуждестранни инвеститори, които влагаха парите си тук, имотите им са тук. Тези пари са от спекулации, но с тях се изградиха доста положителни неща. Това доведе до невероятен ръст. Оздравителни са, защото отсяват професионалистите на пазара. Който е слаб, умира първи. Това е икономически дарвинизъм.


Ще се запази ли интересът на чуждестранните инвеститори, най-вече руснаци, към имоти у нас?
Руснаците ги води голям сантимент. Руснакът е един прекрасен клиент. В повечето случаи плаща добре и кеш. И англичаните продължават да купуват, но само качествени имоти. Има и гърци, французи, скандинавци.


Само най-големите инвеститори ли ще се справят с кризата?
Не е задължително най-големите да оцелеят. Те имат мащабни проекти, които буквално им тежат като камък на врата. Пазарът ще се поизнерви още малко и после ще се успокои. Тези, които знаят какво правят, ще оцелеят. Нужно е и фирмите да се преориентират към строежа на сгради, които са необходими в момента - детски градини, частни училища, старчески домове. От 2,5 млн. пенсионери все ще има 50- 00 хил., които да са платежоспособни. Това, което всички правим, е да предлагаме качество.