Димитър Барбуков: Половината от строителите ще са на улицата до април

, Димитър Барбуков - собственик на инвестиционно строителната група "Аспекти"
Г-н Барбуков, ваши колеги предложиха нови финансови схеми за покупка на имот, които да бъдат изгодни както за продавача, така и за купувача. Вие склонни ли сте да приложите някоя от тях?
- Трябва да накараме потенциалните ни клиенти да изкарат парите си от банките. А това може да стане по три начина. Първо, ясно и точно да обясним, че банките изпращат всичките пари в централите си зад граница. Това е категоричен процес, колкото и да се отрича. Втората причина да привлечем тези средства е, че лихвите по депозитите са около 10%, а инфлацията - в рамките на 14%. Така всеки вложител автоматично губи поне около 4% от парите си. А имотът е най-надеждната алтернатива и инвестиция. И трето - като прилагаме всевъзможни гъвкави схеми за привличане на клиентите. Освен лекото намаление на цените в рамките на 4-5%, ще предложим различни атрактивни схеми като бонуси, гаражи като подарък, отстъпки при интензивно плащане. В момента искаме 10% първоначална вноска от клиентите, като само допреди няколко месеца сумата бе 20%.
Има и друга много интересна схема, която в момента предлагаме. Ако банката не кредитира остатъка по дължимата сума от договора, а налага известни рестрикции, може да се мине на втора ипотека. Когато се прави от самата строителна компания, втората ипотека ще се гарантира с внесените първоначално суми.


Няма ли риск за продавача, тъй като първата ипотека към банката е с предимство?
- Ако купувачът не може да внесе нужната сума, апартаментът се продава от съдия-изпълнител. И всеки един от кредиторите взима своето. Безспорно, първата ипотека винаги е с предимство. Но за сметка на това строителят има получени 20-30% от стойността на имота и клиентът ги губи автоматично по договор.


Ако имотът се продаде чрез съдия-изпълнител, няма ли това да е по-евтино от реалната продажна цена и строителят да загуби?
- Тази евентуална загуба се компенсира с първоначално внесената сума. А дали ще има такава, зависи от качеството на имота. Наистина, досега банките имаха много либерална политика, но никога не са стигали до 100% кредитиране. Ако сега те не дават ипотечни заеми, то не е толкова, защото има спад на имотния пазар. Те не кредитират, защото им е забранено. Нито една банка не го е оповестила официално, но реално не отпускат кредити. Не е забранено, но не се прави - което е едно и също.


Ако вие като строителна компания отпуснете втора ипотека, взимате ли лихва по тази част от сумата, подобно на банките?
- Безспорно това е въпрос на договаряне. Само че ние нямаме право да развиваме банкова дейност и можем да договорим неустойки или по-висока продажна цена. И по този начин да компенсираме евентуалния риск. Строителната компания може и да изкупи вторично продадения апартамент. Убеден съм, че цените в София няма да започнат да падат. В момента ние сме европейската столица с най-ниска цена на кв. метър. Наистина, 2500 евро за квадрат са ценови абсурд заради липсата на инфраструктура. Но това бяха инцидентни цени. В квартали като "Малинова долина" и "Манастирски ливади" цената е 880 - 1200 евро.


В тях обаче има продадени блокове и без Акт 16 заради липсата на инфраструктура.
- Имаме закон за устройство на територията, според който инфраструктурата е собственост на общината или държавата. Ако сградата е без Акт 16, вината, естествено, е на строителя. Но ако тя има такъв, а липсват улици и инфраструктура, вината трябва да се търси в общината. Когато фирмите взимат разрешение за строеж, плащаме изключително висока такса на общината, защото тя осигурява инфраструктура. Какво ще стане, когато се принудим да уволним голяма част от персонала си и спрем да плащаме огромните такси - нотариални и държавни, по сделките? Много хора по трасето ще осъзнаят колко беше важно да се развива този бранш.


Какъв процент съкращения в бранша очаквате?
- Очаквам над 50% съкращения по всички нива на веригата. Това ще се случи до края на април. В момента вече можем да говорим за над 20% съкращения през последните няколко месеца.


Ще паднат ли и заплатите?
- Предполагам. Но тъй като ние наемаме подизпълнители, не мога да ви кажа процент. Работниците ще бъдат съкратени наполовина, защото толкова ще намалее и работата.


Вие споменахте за спад на цената до 5%, докато според статистиката офертите са с 20% по-ниски. Откъде идва това разминаване?
- По-скоро можем да говорим за липса на сделки заради притесненията от последиците на кризата. Хората престанаха изобщо да се интересуват от това да купуват апартаменти и коли. След Нова година се забеляза известно раздвижване на пазара, което е резултат на високата финансова култура на българина и грамотното поведение на домакинствата. Хората започнаха да търсят възможно най-завършените продукти и техните цени почти не са паднали. Драстично се свали цената "на зелено". Там почти няма сделки заради високия риск и можем да говорим за спад от 10-15%.


Ще започнат ли строителите да предлагат изцяло завършени жилища, а не на замазка?
- Това е схема, която работи за ваканционния пазар, но не и в София. Ние сме опитвали, но завършването на апартамента като визия на строителя винаги се различава от това на купувача. Ако банята е в червено, той обикновено я иска в зелено. Особено когато хората не купуват жилище, за да заживеят веднага в него, те предпочитат да е по-евтино и незавършено. По-скоро е важно домовете да са максимално готови и от компания с история.


Значи няма вече да се регистрира нова фирма за всяка започната сграда, която се вдига?
- Това вече ще бъде сложно за реализация, защото реномето и историята на компанията вече ще играят много голяма роля. Ние имаме клиенти, които се връщат за трета и четвърта покупка и те няма да изберат друга фирма. Тепърва ще работят схемите с финансов лизинг, но много малко компании ще могат да си ги позволят. Ние разработваме точно такава програма в момента. Цената ще излезе на клиента същата, каквато и ако връща банков заем. С тази разлика, че при лизинга собствеността остава на продавача. Този финансов лизинг могат да си позволят сравнително малко компании, които са си осигурили строителството чрез продажби. И могат да си го позволят за не повече от 20-30% от имотите в една сграда, защото ни трябват и свежи пари. Другата последица от кризата е, че ще се доближим до западния модел, в който по-голяма част от хората живеят под наем.


Кога строителите ще изграждат сгради, които изцяло ще отдават под наем, както е в Европа?
- Първата такава строим вече на гърба на вестник "Стандарт" - "Анастасия". Тя е насочена към по-висок клас наематели. Завиждам на купувачите, защото строителите в момента са много благосклонни на отстъпки, компромиси, бонуси и гъвкави схеми. Доста строителни компании вече пуснахме изплащане на жилище до 5 години без олихвяване. Което е изключително и не знам дали съществува в света толкова либерална разплащателна схема. Клиентът влиза в дома и продължава да го изплаща безлихвено до 5 години след сключване на договора. Тези оферти са за определени имоти - обикновено това са последните апартаменти във всяка сграда. Интересът в момента е най-голям към тези схеми.


Кога строителите ще престанат да включват общите части в цената на жилищата?
- Ако цената на квадратен метър стане 1800 евро в "Манастирски ливади" и пазарът може да я понесе, ние ще престанем да искаме пари за общите частиКогато купим парцел, от чиято цена продавачът е извадил идеалните части. Или когато строителите спрат да искат пари за изработването на общите части, тогава и ние няма да ги продаваме. Тези общи части не са измислено понятие, което ние сме приложили към квадратурата на апартамента, а са разходи и те не могат да имат друга цена. Всъщност последиците от кризата ще са добри и за продавачите, и за купувачите. Строителните компании ще се отърват от нелоялната конкуренция, защото слабите фирми ще отпаднат от играта. Купувачите пък ще получат качествен продукт на по-добра цена. Единственият риск за тях остава да дадат парите си на инвеститор без история и опит, който да остави апартамента им недовършен заради липса на средства.