Различни тенденции в различните държави

От началото на годината се наблюдава увеличение в търсенето на офиси. През 2009 г. много компании използваха създалата се сложна ситуация на пазара, за да предоговорят условията по наетите от тях офис помещения или да се преместят в други сгради. Независимо от високия процент на свободни офиси, (около 18% за големите европейски столици) дефицитът при качествените помещения вече се усеща и ще продължи да нараства и през второто тримесечие на тази година. Въпреки оптимистичните новини, офис сегментът в някои големи европейски градове ще действа под сянката на кризата.

Тежката икономическа обстановка предизвика спад в активността на офис пазара в

Атина

Този процес продължава и сега, тъй като ситуацията в южната ни съседка се усложнява. Наемателите на офис помещения се опитват да променят условията по договорите си по такъв начин, че да плащат по-малко или да ползват по-висококачествени помещения. Процентът на незаетите офиси клас “А” почти не се е увеличил в сравнение с края на миналата година, докато все повече са свободните помещенията от клас “В”.
През миналата година строителството на офис сгради значително намаля, особено на големи проекти, които са трудни за финансиране. Наемните нива отчетоха спад средно с 5.5%, но специалистите не очакват тази тенденция да продължи и през настоящата година особено при офисите клас “А”, където офертите са малко.
Свръхпредлагане на нови и модерни офиси се наблюдаваше на пазара в

Букурещ

през 2009 г. Причината беше, че моментът на идване на кризата съвпадна с процеса на бърз растеж в предлагането на този вид имоти. Рязкото спиране на реализиране на проекти от средата на 2008 г. донякъде ще се отрази положително на пазара към днешна дата, тъй като интензивността на търсене и предлагане ще се изравни. Както в Атина, така и тук основно сегментът се движи от желанието на голяма част от компаниите да се преместят в по-евтини офиси или в такива на същите цени, но по-качествени.

Интересно е да се отбележи, че към момента 10 компании формират 20% от наемодателите на офиси в Букурещ и заемат 200 000 кв.м офисна площ. В тях работят близо 70 000 служители. От финансовия сектор това са Raiffeisen, Bancpost и Banca Romaneasca. IT компаниите, които разполагат с най-голямо количество офис площи, са Oracle, HP и Ericsson.

Търсенето ще остане слабо до втората половина на 2010 г., но тъй като намалява и предлагането, средните нива на незаетите площи няма да се увеличат значително до края на годината, нито цените на наемите ще паднат под нивата от 2009 г.

Негативната тенденция на офис пазара в

Будапеща

характерна за втората половина на миналата година, се пренесе и в първите месеци на настоящата. Поради ниското търсене се повишиха нивата на свободните площи. Преобладаващата част от новоподписаните договори е за преместване на дадена компания от един офис в друг в рамките на града. Това е дължи на факта, че почти липсват чуждестранни фирми, които желаят да навлязат на унгарския пазар, а вече установилите се - не възнамеряват да разширяват бизнеса си, съответно да наемат по-големи офиси.

Добър знак за местния пазар на офис площи донякъде е фактът, че през миналата година в Будапеща започна строежа само на няколко офис сгради. Това кара анализаторите да считат, че предлагането през тази година ще намалее драстично. Този процес ще продължи и през 2011-а. Пълната липса на нови офис помещения в края на 2010 г. ще доведе до стабилизиране на наемните нива. Делът на свободни площи в сегмента ще е минимален и това може да доведе до лек ръст на наемите през 2011 г.

Ситуацията в

Истанбул

се влоши още през 2008 г. Още тогава се сключваха малко на брой сделки, а наемателите все по-трудно стигаха до вземане на решение. Поради икономическата нестабилност, някои компании отложиха преместването си, но в края на миналата година бяха регистрирани признаци на възстановяване. Наетите площи от най-висок клас за годината бяха 85 000 кв.м, а търсенето ¦ основно от секторите телекомуникации, IT, електроника, застраховане и фармация. Ненаетите офис пространства в Истанбул достигнаха 2.8 млн. кв.м, от които почти 50% са в центъра, както и районите Бешикташ, Шишли, Левент, Маслак. Средното ниво на незаетите площи се повиши до 9.1% за отделните квартали на града, докато в центъра то остана ниска ¦ 2.4%. Наемните нива започват от 26 EUR/кв.м/мес.

Макар и засегнат от световната икономическа криза, офис пазарът в

Прага

се справи много по-добре от редица други пазари в ЕС. През 2009-а търсенето намаля вследствие на кризата. Ако икономическото възстановяване продължи и през тази година, се очаква търсенето също да отбележи ръст. Значително се увеличиха сделките за пренаемане на фис площи. Редица компании, свиха дейността си и това ги принуди да напуснат големите офиси и да отидат в по-малки такива на по-ниски наемни нива. Общият обем на наетите площи за цялата минала година е около 230 000 кв.м, а обемът на предлаганите офиси в края на 2009 г. е приблизително 150 000 кв.м. Очаква се свободните площи през 2010 г. да не са повече от 54 000 кв.м, поради липсата на ново строителство.

Активността на пазара на наеми при офис имоти във

Виена

достигна дъното през 2009 г. Към края на годината наетите площи бяха около 100 000 кв.м, което е с около 30% по-ниско в сравнение със същия период на 2008 г. Средните наемни нива останаха почти без промяна. Въпреки това Виена се доказа като стабилен пазар с незначително покачване на свободни офис площи до само 5.9% и устойчиви нива на търсене за малкото нови имоти появили се на пазара през 2009 г. и тези, които ще излязат през тази година. Най-търсени бяха имоти с близки до средните и ниски наемни нива. Търсенето се формираше основно от прелокация на компании в рамките на града.

Общият обем на наетите площи във

Варшава

намаля с 47% през 2009 г. в сравнение с 2008 г. и достигна до 280 100 кв.м. Предлагането се повиши най-вече заради слабото търсене, а не толкова в резултат на пускане в експлоатация на нови офис сгради. Средните нива на незаетите площи се покачиха от 2.9% до 7.3% за цялата 2009 г. Поради дисбаланса между търсене и предлагане наемите спаднаха с над 30% в центъра и с около 20% извън него.

Понастоящем се наблюдава възстановяване в търсенето и леко повишение на наемите, особено в отделните квартали на Варшава. Очаква се търсенето да продължи да се повишава до края на годината. Наемите в центъра вероятно леко ще се увеличат през лятото.

Превод:
Милена Богданова
[email protected]