Каква трябва да е цената на апартамент за инвестиция?

Всеки инвеститори се интересува на първо място от доходността. Тази доходност се формира на база получаваните парични потоци (наем) плюс нарастването на стойността на инвестицията (капиталова). Втората обаче е непредвидима, защото цените на всеки актив варират в зависимост от много фактори. В крайна сметка, тази променлива може да се окаже с отрицателен знак дори в дългосрочен план, примери за това много.

У нас в период от около 10 години наблюдавахме бум, след което вече четвърта година имаме спад на цените. Никой не може да каже какво ще се случи занапред, така че ще изключим като фактор (приемаме че се неутрализира с инфлацията) промяната в цената на имотите и ще се фокусираме единствено върху паричните постъпления от наеми.

Най-популярният имот и като покупка и за отдаване под наем е двустайният апартамент. Ще се фокусираме върху пазара в София, като най-голям и ликвиден. Средностатистически двустаен, обзаведен апартамент в София може да се наеме на цена от около 200 евро на месец, или общо 2400 евро на година. От тази сума от следва да се приспадне данък сгради и такса смет (около 100 евро), данък доходи (216 евро), ремонти и други (250 евро). Като се тегли чертата остават 1834 евро чист доход на година.

Сега да се върнем към доходността. Ако приемем, че инвестицията в имоти е сред по-ниско рисковите, съответно доходността, която се цели там е близо до тази на депозитите. Като се вземат в предвид и лихвите към момента в България, които са в порядъка на 5-6%, един инвеститор би търсил доходност от поне 6-7% на годишна база. Като съпоставим паричния доход от наем (1834 евро) и целева доходност от 6.5%, цената за която инвеститорът трябва да придобие двустайния апартамент възлиза на 28 200 евро. В случая тази цена е за обзаведен апартамент. Дори базово и евтино обзавеждане струва около 5 000 евро. Съответно, ако инвеститорът купува необзаведен апартамент, или такъв за ремонт, то цената, която следва да плати е около 23 000 евро. Ако приемем, че средната квадратура на подобно жилище е в рамките на 50-60 кв. м., то цената на кв. м чиста площ следва да бъде в диапазона 380-460 евро.