22 Ноември, 2002 00:00 523 0

Агенциите – жертва на копнежа по ЕС?

  • дружество-
  • които-
  • дружеството-
  • закона-
  • имоти-
  • облагане-
  • агенции-
  • фирмите-
  • данък-
  • трябва-
  • фирми-
  • подоходно-
  • бъдат-
  • командитното-
  • капитал-
  • година-
  • друго-
  • договор-
  • сделки-
  • съдружник-
  • недвижими-
  • агенциите-
  • дейността-
  • начин-
  • дейност-
  • първо-
  • съдружници-
  • събират
Идеята за промяната на чл. 2 ал.4 от Закона за корпоративното и подоходно облагане (ЗКПО), която пряко засяга агенциите за недвижими имоти, всъщност идва не от финансовото министерство, а от мегаведомството на Николай Василев, твърдят запознати с предисторията на проблема. В края на лятото лично речовитият вицепремиер се ангажира с изработването на индекс на недвижимите имоти у нас, който да докажел на света и в частност на ЕС в контекста на преговорите ни за присъединяване, че сме действаща пазарна икономика. За целта бе създадена работна група, в която покрай представителите на различни министерства и агенции бяха включени и няколко шефове на големи агенции за недвижими имоти, които в същото време заемат ръководни постове в неправителствени организации, представляващи бранша. Покрай суетенето около изработката на индекса РЕМИ се родили съмнения, че ще бъде трудно да се събира необходимата информация за обема и цената на сключените сделки, защото малките агенции не подавали своевременно и точно данни за дейността си. Поради това се налагало по някакъв начин те да излязат на светло. Това се превърнало във фикс-идея за инициативния вицепремиер с амбиции, обратно пропорционални на ръстовите му показатели, и той ентусиазирано предприел действия за “измъкване” на бранша от лапите на сивата икономика и окрупняване на фирмите с помощта на данъчните закони. Хората на Милен Велчев впоследствие формулирали точните текстове в ЗКПО и затворили прословутите “вратички” в данъчното законодателство, които толкова дразнят чувствителния взор на зам.-министъра на финансите Гати ал Джебури. Факт е, че нито представителите на големите агенции в работната група за изготвянето на индекса са намекнали, нито чиновниците са се сетили да коригират цифрата на убийствено високия патент за дейността на брокерите.
С промените в Закона за корпоративното подоходно облагане и Закона за облагане доходите на физическите лица (ЗОДФЛ), които парламентът прие на първо четене, фирмите, осъществяващи посредническа дейност при сделките за покупко-продажба и отдаване под наем на имоти, ще бъдат задължени

да плащат патентен данък
за тази дейност. Размерът му не се променя, но отпада възможността при осъществяване на патентна и друга възможност да се плаща само данък печалба. Точният текст в ЗОДФЛ, който ще регламентира тази възможност, заедно с измененията гласи: “Чл. 30. (1) С окончателен годишен (патентен) данък се облагат лицата, извършващи дейностите, посочени в чл. 31 и 32, и с годишен оборот за предходната година до 75 хил. лв.”
Внесените в Народното събрание за разглеждане промени в данъчните закони предвиждат от следващата година фирмите да плащат патент за патентната дейност, и данък печалба за останалите дейности.
Ако не бъде преосмислен размерът на патентния данък, агенциите за недвижими имоти през 2003 ще бъдат принудени да се впуснат в поредната игра на котка и мишка.

Възможните варианти
пред тях засега са няколко. Най-неблагоприятният, но съвсем не невероятен е прекратяване на дейността на някои фирми или преминаването им в нелегалност. Това обаче създава неудобства както за хазната, така и за самите фирми. Годината не е 1990 и някакъв ред в държавата все пак има.
Възможно е да се увеличат комисионите при осъществяване на посредничество при сделка. Това обаче е неприемливо решение, тъй като, от една страна, пазарът няма да го понесе, а от друга - големите фирми няма да го позволят.
Друго решение е фирмите да покрият изискуемия минимум от 75 000 лева и да минат на корпоративно подоходно облагане. Най-чистият вариант това да стане е една или повече сделки за покупко-продажба на имоти, които покриват съответната сума, да минат през тях. Иначе казано, при покупката съответният имот да бъде вписан първо на името на фирмата, а впоследствие веднага да се “препродаде” на реалния купувач. Така хем Гати ал Джебури ще бъде сит, хем фирмата ще остане “цяла”, тоест ще продължи да осъществява легитимно дейността си, без да се притеснява за патента.
Що се отнася до

дребните фирми,
а такива според НСНИ са около 90 на сто от играчите на пазара за недвижимости, за тях не остава нищо друго освен да се аташират към позната строителна компания или да се групират по 2-3, максимум 5 фирми и да регистрират заедно като юридическо лице (ЮЛ), ако искат да избягнат по най-чистия начин плащането на патента. ЮЛ според Търговския закон са събирателното дружество, командитното дружество, дружеството с ограничена отговорност, акционерното дружество и командитното дружество с акции. За регистрация на акционерно дружество е необходим твърде висок първоначален капитал (50 000 лева, 30 на сто от които трябва да бъдат внесени още при учредяването). Това го прави не твърде удобна форма за сдружаване на дребните агенции. При командитното дружество пък неудобството идва отдругаде - при него някои от съдружниците са неограничено отговорни, а други са с ограничена отговорност, което може да доведе до серозни междуличностни конфликти при възможни неблагоприятни ситуации в течение на работата. Същото би могло спокойно да се каже и за командитното дружество с акции.
Дружеството с ограничена отговорност (ООД) е сред подходящите възможности за сдружаване на няколко дребни посредника в едно юридическо лице, но и тук пречка би могъл да бъде изискуемият от закона капитал от 5 000 лева, 70 на сто от който трябва да бъдат внесени при учредяването му.
Най-благоприятният и евтин вариант за малките агенции да регистрират общо юридическо лице е

събирателното дружество.
При учредяването му не се изисква внасянето на минимален капитал. Според определението в закона събирателно е дружеството, образувано от две или повече лица за извършване по занятие на търговски сделки под обща фирма. Съдружниците отговарят солидарно и неограничено и именно поради тази причина съдружниците не би било подходящо да са повече от 5 души, които се познават добре и имат доверие един към друг, за да се избягнат или сведат до минимум разногласията и конфликтните ситуации, които биха могли да възникнат в течение на работата. За регистрацията му е нужно да се състави учредителен договор. Заявлението за вписване на събирателното дружество в търговския регистър се подписва от всички съдружници и към него се прилага учредителният договор. Съдружникът в събирателното дружество може да участвува в друго дружество или да сключва сделки, които се отнасят до предмета на дейност на дружеството, за своя или за чужда сметка само със съгласието на останалите съдружници. Всеки съдружник има право да управлява дружествените работи. Всеки съдружник представлява дружеството, ако с дружествения договор не е предвидено друго. Който встъпи в съществуващо дружество, отговаря наравно с другите съдружници за всички задължения на дружеството. С учредителния договор може да се предвиди, че дружеството ще продължи да съществува и когато бъде прекратено членството на някой съдружник. В този случай останалите съдружници изплащат дела от имуществото на прекратилия участието си съдружник.
Материята е подробно уредена в Глава 11, чл. 76-98 от Търговския закон.
Разбира се, регистрацията като ЮЛ не е достатъчна. Дебело трябва да се подчертае, че единственият начин агенциите за недвижими имоти да избягнат задължението да плащат окончателен годишен данък (патент) е да имат оборот над 75 000 лева за предходната година. При условие, че промените в закона бъдат окончателно приети във варианта, гласуван на първо четене в парламента.
Изискуемият от ЗОДФЛ минимум оборотен капитал от 75 000 лева (засега това е цифрата, одобрена на първо четене от парламента и записана в закона), над които фирмите подлежат на корпоративно подоходно облагане, трябва да бъде достигнат.
Каквито и действия да предприемат за избягване на патента, агенциите трябва

да се надбягват с времето.
До края на текущата година (това са цифром и словом 4 работни седмици) те трябва да намерят начин както да се групират (ако това се налага), така и да покрият необходимото условие за оборот над 75 000 лева и съответно автоматично да минат на корпоративно подоходно облагане и да се регистрират по ДДС. Така ще могат да работят легитимно на пазара и да си спестят редица неприятни сблъсъци с държавната машина.

Виолета СТОЕВА
[email protected]


Поставете оценка:
Оценка от 0 гласа.


Свързани новини


Напиши коментар:

ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa; нaпиcaни са изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки, което важи и за потребителското име. Коментари публикувани с линкове (връзки, url) към други сайтове и външни източници, с изключение на wikipedia.org, mobile.bg, imot.bg, zaplata.bg, auto.bg, bazar.bg ще бъдат премахнати.

КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА