Продажбите на зелено са риск за ликвидна криза при имотите

Строителството в България преживява бум в последните години. Това е свързано както с развитието на пазара на недвижими имоти в страната и повишения интерес, така и с позитивните икономически очаквания на бизнеса и инвеститорите за следващите години. Ето и някои особености на строителния бранш в момента.

Положителни развития

- Доходите на хората нарастват и търсенето на недвижимости расте. Въпреки това, не може да се твърди, че покупките на новоизградени имоти са финансирани от трудови доходи. Нашето предположение е, че до 15% от продажбите стават благодарение на "емигрантски" пари.
- Банките постоянно променят условията на кредитиране на физически лица в посока подобряване, което допълнително увеличава възможностите на клиентите за покупка.

Очакванията за продължаване на покачването на цените са стабилни.
- Самите строители все по-често са атакувани от финансовите институции с различни предложения за финансиране на строителството - кредит при лихва от 6% за строител или предприемач, познат на дадена банка се превръща в практика; изискванията към обезпечението и гратисният период се променят.
- Първите институционални инвеститори започват активно да се намесват - става въпрос за дружествата със специална инвестиционна цел, които обявиха вече първите си проекти.

Качеството на новопостроените обекти е сравнимо с европейското и това подобрява ликвидността им в бъдеще.
- Инвестициите в строителния бранш (под формата на ново оборудване, технологии и практики) растат. Интересът към строителството и недвижимите имоти се доказва и от наскоро публикувана информация за предстоящо откриване на отделна специалност за брокер на недвижими имоти във УАСГ, т.е. мисли се в дългосрочен план.

Възможни проблеми

- Навлизане на фирми без опит - най-атрактивните места за строителство в момента привличат както утвърдени строителни фирми и предприемачи, така и много малки фирми от провинцията. Често това са компании, които съществуват от скоро, нямат постоянен квалифициран персонал и липсата на опит може да доведе до проблеми. Те могат да бъдат от различно естество - обекта да не бъде завършен в срок, което е проблем ако финансирането е осигурено чрез кредит от банка; строителството да е некачествено и да доведе до проблеми в близко бъдеще или просто да нямат достатъчен ресурс за да завършат изобщо обекта.
- Разходите на строителите растат и печалбата им не е пропорционална на поскъпването на имотите - цените на основни материали се покачват, въпреки че част от тях вече са достигнали европейското равнище и едва ли се налага допълнително наваксване; разходите за труд също растат особено в условията на силна активност в бранша и липсата на квалифицирана работна ръка.
- Липса на специализирани кадри - голямото текучество на обикновени работници и липсата на специалисти е основен проблем в бранша.
- Липса на ефективен инвеститорски контрол (и/или технически контрол в проектирането и строителството) - може да се окаже голям проблем както за банка, която е отпуснала кредит, така и за крайните клиенти.Възможно пренасищане - статистиката на издадените разрешителни подсказва, че броят на готовите имоти след 18 месеца ще бъде значителен и не е сигурно, че ще има платежоспособно търсене тогава.
- Продажбата "на зелено" все още преобладава - от офертите на фирмите ясно се вижда, че тези продажби доминират, което от своя страна означава, че не е задължително наличието на значителен собствен ресурс на строителната фирма. Това обаче означава също, че при задържане на продажбите на готови обекти за по-дълъг период и застъпване на няколко обекта при по-малките фирми може да доведе до сериозна ликвидна криза.