Фискалният съвет: Нужна е актуализация на данъчната оценка на недвижимите имоти

Международният валутен фонд (МВФ), Световната банка и Съветът на Европа препоръчват актуализация на данъчната оценка на недвижимите имоти в България. Основната причина е значителното разминаване между настоящите данъчни оценки (последно реално актуализирани през 2007 г.) и актуалните пазарни стойности. Това разминаване води до подценени стойности на имоти за данъчни цели.

Основният мотив е, че данъчните оценки са в пъти по-ниски от пазарните.

Друг фактор е нуждата от допълнителен ресурс за общинските бюджети, породена от нарастващите разходи, инфлацията и необходимостта от капиталови разходи.

През 2023 г. е внесено законодателно предложение, което не е одобрено на второ четене, за индексиране на базисната данъчна оценка, като се използват индексите на НСИ за цените на жилищата. Предвидената актуализация се отнася за случаи при сумарно изменение над 10% за двугодишен период.

Текущата формула в България за определяне на данъчната оценка се базира на базисна данъчна стойност за 1 кв. м. и редица корекционни коефициенти (местоположение, инфраструктура, овехтяване и др.). Потенциалната актуализация ще засегне основно базисната данъчна стойност.

Какво показва европейският опит?

Актуализацията на данъчната основа на недвижимите имоти е практика в страните-членки на Европейския съюз. През последните години Ирландия и Дания въвеждат периодична актуализация на данъчната основа. Хърватия също е предприела стъпки в посока реформа на данъците върху недвижимите имоти. В резултат на реформите се постигат редица положителни ефекти: увеличаване на общинските приходи по прозрачен начин, базиран на обществено достъпни регистри; автоматично стабилизиране на имотния пазар поради справедливи стойности на имотите; подобрена достъпност до жилищно настаняване за населението, особено в периоди на преход (например, присъединяване към еврозоната) и ефективно оползотворяване на ресурси, водещо до икономическа стабилност и устойчивост на градските бюджети.

Възможности и рискове за България

В България регулярно е актуализирана данъчната основа до 2007 г., но след изменения в нормативната уредба тази практика е преустановена. Актуализацията ще доведе до ръст на общинските приходи от данък върху недвижимите имоти и данък сделки (при придобиване на имущество), тъй като ще ограничи избора на данъчна оценка като база за сделки. Повишаване на собствените приходи на общините е фактор, който води до по-голяма фискална самостоятелност, дисциплина и по-добро управление на ресурсите.

Актуализацията на данъчната основа може да послужи и като инструмент за охлаждане на пазара на недвижимите имоти и ограничаване на ипотечното финансиране.

Рисковете при актуализацията са свързани със социалната непоносимост -

ръст на задълженията към общинския бюджет, което може да доведе до обществено неодобрение. Като инструмент за неутрализиране на социалния риск се препоръчва намаляване на размера/ставката на данъка върху недвижимите имоти. Това ще балансира разходите и ще постигне плавно увеличение на данъчното бреме, съобразено с платежоспособността на гражданите.

Основните ползи от подобна реформа са осигуряване на допълнителни приходи за покриване на нарастващите текущи разходи и разходи за издръжка, както и осигуряване на потенциален буфер за капиталови разходи. Възможно е да се идентифицира и положително влияние и намаляване на общите дефицити, които много от общините в България генерират през последните години.

Коментар на д-р Десислава Калчева, член на Фискалния съвет