Идва ли краят на съседските войни?

Един от най-големите кошмари за всеки човек, който живее в блок, е на път да свърши - поне на законодателно ниво.

,Истинският съседски ад и драмата с неплатените сметки, трудното събиране на парите, обслужването на общите части, с домоуправителите и общото събрание, със земята под и около хилядите панелни апартаменти може да се изпарят с приемането на специален закон за управлението на етажната собственост в жилищните сгради. Проектът беше изготвен още преди няколко месеца, но беше подложен на остри критики. След множество бележки той отново е подготвен и този път със сигурност ще влезе в парламента. Нормите му


обръщат с хастара навън сегашната законодателна база,

свързана с етажната собственост. Затова е необходимо хората да се запознаят и да се подготвят за новите правила.

В момента всичко се урежда от петнайсетина разпоредби в закона за собствеността и един правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост, приет от правителството през далечната 1951 г. и променян на няколко пъти през последните години.

Повече от очевидно обаче тази нормативна основа изобщо не работи, след като на много места няма домоуправители, никой не може да накара друг съсед да плаща за асансьор или пък за чистене на входа, а изобщо да не говорим за ситуациите, в които трябва да се поправи течащият покрив на престарелите панелки. Определено драматичен е и проблемът със собствеността на земята под блоковете, част от които са на път да се срутят.

В общи линии това ще са и основните нови моменти в проектозакона за етажната собственост, които със сигурност ще се превърнат и в основните спорни точки в него.

Проектът регулира правата и задълженията на собствениците на апартаменти при управлението и поддържането на общите части в сградата, санкциите при неизпълнение на задълженията, както и възможността за сдружаване на собствениците.

Именно последното е сред най-важните неща. Наред със сегашното общо събрание на собствениците се предвижда те да могат да се сдружават и


да се регистрират като юридическо лице

Тази форма могат да използват не само съседите от един блок, както беше първоначалната идея, а и в отделните входове на сградата. Сдруженията ще се регистрират доброволно, като тяхното предимство ще е, че ще могат да кандидатстват за средства от правителствените програми за саниране на сградите и да ползват данъчни облекчения след това. Освен това юридическото лице ще може да прехвърля на управителния си орган повече права и задължения, вместо всички съседи да се събират постоянно дори за дреболии, както сега става с общото събрание на собствениците.

Юридическите сдружения определено ще могат по-лесно да получават земята под сградата и прилежащия до нея терен. В проектозакона е записано, че земята ще се дава срещу задължението за саниране на сградата. Може да се предположи, че именно тези сдружения ще бъдат по-активни в обновяването на панелките, защото ще ползват данъчни и други облекчения. Тоест предимно те ще получават и собствеността върху земята, което ще им даде възможност да спрат порочната практика да се застрояват и градинките между блоковете. Предвижда се да се поддържа специален регистър на етажната собственост, в който ще се вписват сдруженията.

Друг важен момент в новия режим е, че недобросъвестните собственици на апартаменти вече няма да могат да се измъкват и


да не плащат за ремонтите на общите части

на блока. А от години това е основният проблем на жилищните кооперации, заради който блоковете се амортизират преждевременно.

Единствената възможност сега е недобросъвестните съседи да бъдат съдени - съмнителна операция и като загуба на време, и като окончателен резултат. Всъщност повсеместната практика е засегнатите от теча на покрива например семейства да плащат ремонта. Малка част от тях след това се опитваха да съдят нехайните си съседи, за да платят и те вложеното в общите части, тъй като делата се точат с години. Решенията да се ремонтират общите части сега се вземат трудно, защото винаги най-малко половината от собствениците във входа на кооперацията не са засегнати от повредата и не желаят да я платят.

Според законопроекта всички собственици вече ще са задължени под страх от глоби и дори изхвърляне от жилищата да се грижат и да плащат за ремонта на общите части в сградата, която обитават. Никой няма да има право да прегражда самоволно общи части за собствено ползване или да нарушава конструкцията на блока. Всички ремонти в общите части ще се извършват само с решение на общото събрание на собствениците или на общото събрание на сдружението на собствениците.

Който не изпълни свое задължение, вече ще подлежи на по-бърз ред за събиране на дължимото. Така управителят вече ще може да отиде в районния съд и бързо да извади изпълнителен лист. Отделно ще могат да бъдат налагани и глоби за нарушения на правилата за вътрешен ред - от 5 до 100 лв. Сега размерът им е от 1 до 60 лв.

Проектът включва и хипотеза за възможност дори


да се гонят собственици на жилища,

например при системно нарушаване на правилника за вътрешен ред, при невнасяне дълго време на пари за поддръжка на общите части, при системно цапане и непочистване, при нарушаване на добрите нрави и др. За някои от хипотезите тази възможност я имаше и досега, но това ставаше по много тромава процедура и не е известно да е използвана до момента.Решението за изваждане на собственик от сградата ще се взима с пълно единодушие на всички живеещи в нея. 100% съгласие на всички собственици е необходимо и в случаите на надстрояване, пристрояване или различни подобрения в общите части на блока. Решенията за поставяне на реклами или обновяването на сградата ще се вземат със съгласието на 75% от живущите. Всички останали решения ще се вземат със съгласието на половината плюс 1 глас от живущите в сградата.

Законопроектът предвижда и възможност за новите сгради или за тези след основен ремонт да се издава технически паспорт, който ще носи предимства.


Според закона за етажната собственост:

1. ДОМАКИНСТВО са две или повече лица, които живеят заедно в едно жилище или част от жилище, в което са адресно регистрирани и имат общ бюджет, без оглед на родствената връзка помежду им.

2. НЕОТЛОЖЕН СЛУЧАЙ е ситуация, възникнала от пожар, наводнение, земетресение или от механична повреда, следствие на което са увредени общите части на сградата и която налага предприемането на спешни мерки за тяхното възстановяване.

3. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА В РЕЖИМ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ е реално обособена част от сградата със самостоятелно функционално предназначение.

4. КОНСУМАТИВНИ РАЗХОДИ са разходите за осветление, почистване, асансьор и други, необходими за поддържане на общите части на сградата.

5. НЕОБХОДИМИ РАЗХОДИ са разходите за техническата изправност на сградата и на съоръженията и инсталациите в нея с оглед запазване на здравето и безопасността на обитателите и гражданите.

6. ПОЛЕЗНИ РАЗХОДИ са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части.

7. ДРУГИ ОБИТАТЕЛИ са лица, които не са собственици на самостоятелни обекти в сградата, но пребивават в нея на друго правно основание.

8. ДЪЛГОТРАЙНО ОТСЪСТВИЕ е липсата на собственик или друг обитател повече от 3 месеца без прекъсване.

9. ОБНОВЯВАНЕ (САНИРАНЕ) НА СГРАДА е комплекс от строителни и монтажни работи, които се извършват по време на нейната експлоатация и засягат конструктивните елементи на сградата, в това число ограждащите конструкции и елементи, съоръженията, елементите на техническата инфраструктура и инсталациите (отоплителни, вентилационни, климатични, електрически, водоснабдителни и канализационни и др.).

10. ТЕХНИЧЕСКИ ПАСПОРТ НА СТРОЕЖ е документ, който включва техническите характеристики и отразява всички извършени строителни и монтажни работи след въвеждането на строежа в експлоатация.