Да отпадне узаконяването на незаконни строежи в ЗУТ!

В началото на месеца окончателно бе готов проект за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Предложени са промени, изменения и допълнения в общо 161 члена (за справка: сега ЗУТ се състои от 239 члена).
Измененията, които се предвиждат в устройствения закон, са наложителни, смята Стоил Сотиров - съдия във Върховния касационен съд и член на Гражданското сдружение срещу корупцията и незаконното строителство. Един от основните недостатъци на сега действащия закон е, че не са напълно защитени интересите на собствениците, които са в съседство на строящите се сгради или пък са пряко засегнати от преустройството на апартаменти от етажната собственост. В закона е възприет принципът, че жалбата не спира изпълнението на разрешението за строеж, респективно за преустройство. ЗУТ беше подложен на мониторинг който доказа, че този нормативен акт трябва да бъде променен.

Положителна промяна
са измененията като цяло на ал. 3 и ал. 4, които в сравнение с предишния Закон за териториално и селищно устройство по-категорично защитаваха интересите на съседите. Промяната в ал. 3 предвижда прибавяне на “полуприземните етажи”, където вече също се изисква съгласие. Досега законът не правеше ясна граница между партерен етаж и сутерен. Запазват се правата на останалите съсобственици в имота или съседите на строящия се имот. Не се дефинира понятието “непосредствени съседи”, което е възможно да стане при приемането на Закона за изменение и допълнение на ЗУТ в парламента, както и някои други термини.
Една от

нецелесъобразните промени
касае чл. 38 ал. 5 и ал. 6. В тях се предвижда помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, да могат да бъдат преустроявани по общия ред, без да се иска съгласието на собствениците в етажната собственост, ако не се допуска наднормено и шумово замърсяване. Разпоредбата е много неясна. Тя не може да обхване всички случаи, смята Сотиров.
На критика подлежат някои текстове, които отново препращат към Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост, без категорично да се посочи редът, по който ще се извършва тази съгласувателна процедура със съседите както в жилищния блок, така и по чл. 39 в съседните имоти. И този път законопроектът не предвижда и не дава категоричен отговор на въпросите, които трябва да бъдат

проверени от общинската администрация
при издаването на разрешенията за строеж, тъй като правилникът за етажната собственост е един подзаконов нормативен акт. Има противоречие относно правомощията, които самият правилник вменява на общото събрание на етажната собственост, и действащата разпоредба на чл. 38.
Самият закон не предвижда точната процедура, която трябва да извърши общинската администрация, а именно да изследва актуалното състояние на етажната собственост. Тук трябва да се подчертае, че точно тази администрация съхранява в своя архив книжата, доказващи наличието на етажна собственост.
Категорично трябва

да отпадне глава 21 от ЗУТ
която предвижда узаконяване на незаконни строежи. По изключително йезуитски начин е променено наименованието на главата “Недопускане и отстраняване на незаконно строителство”, смята Стоилов. Корекциите, които се предвижда в тази част на ЗУТ, категорично изключва узаконяване на строежи, които нямат никакви строителни книжа, но продължава да толерира строежи, които са започнали със строителни книжа и не се изпълняват по проектите, така както са одобрени от общинските органи. В такива случаи законодателят явно не стига докрай да обяви този строеж за незаконен и оттам да спре възможността инвеститорът да извършва строеж или преустройство, неизпълнявайки строителните книжа.
В подобни случаи законодателствата на почти всички европейски страни предвиждат, нарушителят да бъде санкциониран и той не само не може да осъществи строежа или преустройството, но може и да бъде отхвърлен от гилдията. Съществуват законодателства, като например германското, където се забранява този човек да извършва такава дейност, тъй като е нарушил закона. Санкциите са много строги и всеки един инвеститор и

предприемач в Германия
много внимава при строеж как ще подходи. В тези държави не се допуска дислабанс между две съседни сгради, било с обща стена на калкан, било в случаите, когато нямат допирни точки. В това отношение проектът на ЗУТ не стига до край. Между първо и второ четене може да се поиска корекция по гл. 21, но това зависи много и от волята на законодателя, е мнението на съдия Сотиров.
Ново, което предвиждат промените, е въвеждането на т.нар. “консултант”. Като идея функциите на консултанта, които се предвиждат в промените са много навременни. По този начин се избягва тежката и тромава процедура, която досега се извършваше пред институциите, които трябва да дадат своите разрешения. Тази дейност може да се извършва от физическо лице. Тенденцията, обаче е това да са фирми, тъй като работата е обемиста и едно лице трудно би се справило с нея. Има опасност длъжността на консултанта да се превърне в нов корупционен канал. Докато не проработи този институт в ЗУТ и не се видят неговите първи резултати, ще има едно скептично отношение към него.
В проекта за промени на ЗУТ се наблюдава неяснота и по отношение на т.нар.

строителен надзор
който частично продължава да съществува. Смятат, че на консултанта са му вменени функции и на надзор. Той се грижи за тези задачи, които трябва да извършва един строителен надзор и същевременно надзора продължава да съществува.
Проектът продължава да не защитава в цялост правото на собственост на гражданите и техните жилища за спокоен, законосъобразен и съобразен с европейските норми живот. Трябва да се внесе промяна в закона, с която напълно да се забрани преустройството на партерни етажи за търговски нужди. Не трябва да бъдат преустроявани зелени площи, детски площадки, които се намират в междублоковите пространства за търговски обекти от всякакво естество - бензиностанции, газостанции, кафенета, кръчми и други. Според представители на сдружението по отношение на етажната собственост следва да се приеме закон, а не правилник. По този начин ще се въведе по-строг режим.
Хубавото е, че с промените

изцяло отпада чл. 156 ал. 2
която сега дори е противоконституционна. Сега тя предвижда, че при започване на даден строеж или преустройство издадените разрешения за строеж могат да се отменят само в случаите на съществено отклонение от изискванията. С тази алинея фактически се игнорират разпоредбите на чл. 38 и чл. 39 в случаите, когато се иска съгласие на съседите на етажната собственост или на тези на поземлен имот. С предвижданата промяна това отпада. Така се защитават интересите на останалите съсобственици или съседи на поземления имот.
Друго положително в промените е, че ЗУТ се връща към един основен съдопроизводствен принцип, че

всяка една жалба спира изпълнението
на административния акт. Неоснователни са опасенията, че така може да се злоупотребява. Все пак стабилността на съдебната процедура се обуславя именно от принципа за суспензивното действие, е мнението на Сотиров. Счита се, че съдът не може да спре разрешението за строеж и че това е само от компетенциите на ДНСК. Не е вярно. Това е по сега действащия принцип, че жалбата не спира изпълнението. Самият факт, че обжалването на разрешението за строеж минава през ДНСК и след това отива в съда, означава, че това обжалване продължава и в съда. Върховният административен съд казва, че разрешението за строеж и решението на ДНСК по жалба срещу разрешението за строеж са два административни акта. Това не е вярно, защото ДНСК е действащият административен орган, издаващ първичен административен акт. Тя е правораздавателен орган, който се явява първа инстанция в триинстанционно административно производство, тъй като няма съдебна структура. Законът не предвижда съдебна структура като първа инстанция. Едва втората инстанция се явява окръжният съд и третата касационната в лицето на Върховния административен съд. Следователно не е вярно, че решението на органите на ДНСК по жалби срещу разрешения за строеж били отделен административен акт.

Милена БОГДАНОВА
[email protected]