Как се правят и преустройват магазини и офиси в жилищни сгради

Много често в новостроящи се жилищни сгради се предвиждат помещения и обекти за нежилищни нужди - офиси, магазини, кабинети, видеотеки, аптеки, кафенета и т. н. Още по-често във вече построени жилищни сгради помещения се преустройват в такива обекти. И в двата случая е необходимо да се спазват точно определени правила, за да не стига до проблеми в конструкцията на сградите, до конфликти между етажни съсобственици, до наруение на архитектурните планове и т. н.

Разбира се, много по-лесно и безболезнено помещения се превръщат в офиси и магазини при новостроящи се сгради. Те се залагат

в архитектурните и конструктивните планове

още в самото начало. За някои от тях се правят предварително промени, за да отговарят на изискванията - например баничарница, хлебопекарна и др., предварително минават през контрола на ХЕИ и противопожарната охрана и т. н. За тях Законът за устройство на територията (ЗУТ) определя, че "обекти за стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се предвиждат в подземния, в полуподземния и в първия етаж, ако са осигурени самостоятелни входове към тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания".

Малко по-различна е сутацията, а уредбата - много по-подробна, когато става дума за съществуващи жилищни сгради.

Така според ЗУТ "в съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия етаж". Задължително това преустройство трябва да е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания, както и е необходимо "изрично

писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици

- непосредствени съседи на обектите".

По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи, но само "въз основа на решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред (този ред е посочен в Правилника за управление, реда и надзора на етажната собственост), и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта".

Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда пък може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности - извън, офис, кабинет за здравни нужди или ателиета, при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи. В тези случаи пак се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици, непосредствени съседи на обекта.

Във всички случаи към проектите за преустройства задължително се представя становище на инженер-конструктор, а когато се налагат изменения в строителната конструкция или се увеличават натоварванията, и конструктивна част към проекта. Специални правила има,

когато в жилищни сгради се правят заведения за обществено хранене

Те трябва да бъдат устроени така, че да няма шум, по-голям от обикновения, вибрации, миризми и безпокойство за живеещите в сградата.

Необходимите документи за преустройване на жилище или друг обект и магазин за търговски нужди или заведение за обществено хранене са архитектурен и конструктивен проект, разрешение за строеж или преустройство, документ за собственост (или договор за наемане на помещението). След края на преустройството пък се иска писмено от ДНСК да се назначи комисия, която да го приеме и да издаде разрешение за ползване.

За тези обекти има и специални норми и правила при проектиране, които трябва да се спазват и когато те се получават след преустройства, включително и на жилищни обекти.