Как да се предпазим от имотни измами

Преди няколко месеца у нас бе въведен индекс за промените в цените на имотите. Той дава обобщена представа за движението на цените на недвижимостите, но не спасява гражданите от евентуални измами при сделки с недвижимости., Един от начините за измама е продажбата на общински апартаменти с фалшиви договори, какъвто беше случаят от 1998 г. в жк "Люлин"Подобна вероятност не е изключена, докато не се решат няколко основни проблема - най-сетне службите по вписвания в държавата да бъдат свързани информационно помежду си, а законът за кадастъра и имотния регистър да заработи реално.И тъй като процедурата все още позволява един имот да се продаде на няколко лица, или да се пласира жилище с тежести (възбрана или ипотека), на обикновения българин му остава само да си отваря очите на четири, когато тръгне да продава или купува имот.
Първият признак за нередност при една сделка е
занижената и твърде изгодна цена
на имота. Ако например средната пазарна цена на едно двустайно жилище варира около 13 000 долара, измамниците обикновено го предлага за 11 500. Купувачът се хваща за по-евтината оферта и понякога изгаря. По принцип измамите са най-често срещани при немного големи апартаменти - едностайни и двустайни и обикновено в крайните квартали. Мошениците се сдобиват с тях по три основни начина.
Най-често тяхна жертва са самотниците
без по-млади роднини наблизо. Те са лесно податливи на измами. Познанството с мошеника обикновено тръгва от почерпките по кръчмите и дребните подаръчета. На финала, под една или друга форма, те биват заставяни да подпишат пълномощно, че дават на някой права да се разпорежда с имота им. Документът се заверява и до седмица имотът се прехвърля на трето лице. Най-много до месец потърпевшият разбира, че жилището е продадено - когато идват да го изселят със съдия-изпълнител.
Друг "обект" са възрастни хора без деца
Тях ги "зарибяват" под прикритието на социални или данъчни служители. Обикновено се почва с разнасяне на храна, грижи и т.н., за да се стигне до предлога - живееш сам, плащаш висок данък, а има възможност да се намали, ако попълниш тук едни документи. Връчват им се формуляри, които да подпишат, за да плащат по-малък налог като социално слаби. Те обаче се оказват документи за прехвърляне на имота и, пак по традиционната схема, след около месец жилището се прехвърля на трето лице и се търси реален клиент.
При третия казус
имотът се прехвърля два пъти в един и същи ден
Това е възможно, защото службата по вписванията ги забавя, и проверката, която се прави, не дава обективна информация дали в същия ден не е направена друга сделка. Все пак вписванията вече не са такъв проблем, както преди, когато се чакаше по няколко дни от изповядането до вписването на сделката. Сега изоставането е около 24 часа.
Купувачът на подобен имот търпи сериозни загуби
Ако истинският стопанин заведе дело, за да се установи достоверността на документите, с които е била извършена сделката, е много вероятно договорът да се анулира. Но купувачът е принуден да си търси парите по съдебен път. И тъй като е обичайна практика в нотариалния акт да е записана по-ниска цена от реално платената (псевдопродавачите винаги настояват за това), е много вероятно купувачът да не си прибере обратно цялото капиталовложение.
Какво трябва да се направи непременно, ако някой реши да купува жилище? Още преди сключване на предварителния договор е задължително да се изиска
проверка в службата по вписванията
и съответно - такава проверка, или удостоверение за тежести, да се издадат в деня, в който се изповядва сделката. При покупко-продажбите проверка се прави и на място в общината, за да се види дали договорът фигурира и при тях.
Предпазването от подправени документи
става само с проверка - дали съответният нотариален акт фигурира в службата по вписванията, както и дали договорът за покупко-продажба съществува в общината. Подправянето на документи за самоличност отпадна като проблем с новите лични карти. Но в тях не е отбелязано семейното положение. Затова задължително трябва да се иска
удостоверение за гражданското състояние
за да се види дали жилището е придобито по време на брака и съответно съгласувана ли е продажбата.
За да отпаднат институционалните предпоставки за измами при търговията с недвижимости, трябва да заработи електронна система за справки, до която да имат достъп нотариусите и агенциите за недвижими имоти. Иначе казано, да има възможност в реално време да се проверяват сделките - т.е. в момента, в който се отива при нотариуса за изповядване, преди самото разплащане, той да може да провери дали имотът все още е налице.
От друга страна, понякога самите нотариуси се оказват част от измамническата верига заради т.нар. неприсъствена сделка - пълномощното се заверява, без лицето лично да се е явило. Макар и да попада под ударите на Наказателния кодекс, деянието е трудно доказуемо. И въпреки че в Нотариалната камара има сигнали за подобни случаи, има и заведени следствени дела, тези нотариуси продължават да работят, понеже законът им го позволява.
picture: 2,20030425_3.bmp,Виолета СТОЕВА
[email protected]